Nesakyčiau kad valdymas geras. Meraki tušias, Europa niekaip neužsipildo, per pristatymą minėjo kad SEB išeina iš vieno objekto. Dar kreditų aptarnavimas brangs, baiginėjasi pigiai fiksuotos paskolos. Už liepą 100k pelniukas. Minusuos link metų galo objektus pasirefinansavę.

BHF:
"The Group recorded a net loss of EUR 15.0 million for H1 2023"

"EfTEN United Property Fund earned a net loss of 71 thousand euros in the first half of 2023"

"2023 metų 6 mėnesių INVL Baltic Real Estate (toliau – „Bendrovė“) įmonių grupės neaudituotas konsoliduotas grynasis pelnas siekia 0,27 mln. eurų"

Eften RE:
"The group's net profit for the first half of 2023 was €2.445 million"

Aš nežinau kokius omeny turi veiklos rezultatus, bet jie tikrai pakankamai ypatingi. Kiekvieną fondą lyginti užtruktų labai daug laiko, bet vien permesk akimis kiek fondai turi pinigų, kiek objektų pardavė ir pamatysi, jog BHF tikrai ypatingas. Pavyzdžiui, Eften United fondo 20 proc. yra cashas; BHF seniai sumažino, o po to vėliau visai panaikino dividendus. Geras NT REIT dividendinis fondas, kuris nemoka dividendų? Tikra dividendinio investuotojo svajonė.

Kaina emocinis dalykas yra tik tiems, kurie tiki, jog kaina yra emocinis dalykas. Arba turi būti tikrai geras ufonautas, jog galvotum, kad kad visi kvaili, nes BHF turėtų prekiautis už eurą.

P. S. gal ateityje BHF ir bus "neypatingas", bet dabar dar toli iki to. Ypač prie aukštų palūkanų turint Meraki, Europą, Rygos Galeriją.



1) Mano kuklia nuomone, šiuo metu ši "dividendinė" pozicija yra tokia pati gera "dividendinė" pozicija kaip ir bet kuri kita akcija, kuri nemoka dividendų.
2) Fondas TURĖJO daug turto, iš kurio geriausią jau pardavė. Problema, jog blogiausio turto niekas neperka (arba neperka už tokią kainą, kurią BHF vertina). Atitinkamai tas turtas tampa inkaru. Reikia tikėtis, jog nebus priversti pardavinėti likusio geriausio turto, nes tada inkaras tik didėtų. Iš esmės, tai tu kaip blogiausią scenarijų vertini, jog fondas ramiai užsidarys ir išparduos savo turtą už vertę, kuris įtrauktas į apskaitą arba su minimalia nuolaida. Bet dar realesnis scenarijus yra fondo merdėjimas, kai pinigai po truputi deginami. Šiuo metu jis ir vyksta. Anksčiau rašiau su kokia nuolaida pardavė vieną iš geresnių objektų. Jeigu domina, gali paieškoti.

2 Tomy
O Jūsų lyginamų konkurentų rezultatas yra iš fakto (t.y. iš parduoto turto) ar iš nuomonės (t.y. iš vertinimo)? BH turtas popieriuose atrodė visai gerai, bet tada atėjo realybė. Klausimas, ar kiti fondai jau susidūrė su realybe, ar vis dar popierius rodo

Kas liečia "kitus fondus", tai jei jų nesmaugia skolos, be problemų refinasi ir su nuoma nėra problemų, tai jiems nelabai įdomu kiek šiandien realiai duotų už jų turtą. Nesiruošia jo parduot ir gali laukti be problemų kol pasikeis situacija. Atvirkščiai - kas turi mažai skolų dairosi pirkinių iš bėdon patekusiųjų.

p.s. xgx, jei nepatinka Tomy mintys, pasiklausyk esto seminaro, kur jis atsakydamas į klausimus sakė, kad buvo labai sunkus laikas ir kai kurie bankai apskritai abejojo ar pajėgus fondas grąžinti skolas. Neatsimenu pažodžiui, bet kažkaip panašiai.

xgx, nesupratau klausimo. Vienintelį turtą lyginau, tai eften united turimą cash. Be to, lyginau pusmečio rezultatus. Lyginau kiek gavo pajamų, kiek išleido ir koks pelnas. Kurią dalį turečiau komentuoti? Man atrodo, kad ne viena nei kita dalis nėra susijusi su nuomone ar faktu.

Kodėl nepatiko? Kadangi neseku minimų fondų, tai domiuosi situacija.
Įdomumo dėlei, kaip nusprendėte, kad "nepatinka Tomy mintys"?


Mano klausimas labai paprastas. Ar kiti fondai yra pardavę savo turto (pvz., per paskutinius metus), kad būtų galima susidaryti tikslesnį vaizdą, ar vertinimai grįsti tik vertinimais ar ir realiais sandoriais.

Mano subjektyviu vertinimu brangiausi BH objektai galimų pirkėjų vertinimu verti dauuug mažiau, nei vertina BH savo ataskaitose. Aukštas skolos lygis + problematiškas refinansavimas + ribotas likvidumas ir pastato kainą ten, kur ji yra dabar, lyginant su popierine verte.
Pasižiūrėt pakanka ką pardavė - pačią didžiausią gražą generavusius objektus. Kuo grąža mažesnė, tuo nuolaida didėja. O situacijoje, kai nėra pirkėjų, o reikalingo refo terminas pareina, apskritai nelabai ką tie skaičiai reiškia vertinimo. Papuoli į kreditorių malonę. Gal refins, gal ne. Bondais po 11% stambiausių objektų neišveši, be to nelabai kas tokius bondus ir pirktų, nes tokio biznio pabaiga būtų daugiau nei aiški.

Tada šis klausimas ne man, nes nežinau ir nesidomėjau.

Bet šiaip viską puikiai atsakė DJD - jokio skirtumo kiek verti, kol neprispiria reikalas parduoti.
Šiuo momentu nei vieno iš minėtų fondų neprispiria.

Bet ir šiaip... Visi vertinimai yra grįsti tik vertinimais. O kai jau parduoda, tai turi reikšmės tik konkrečiam objektui (kurio jau nebeturi). Jeigu geriausią objektą parduodi su 10 proc. nuolaida, tai nereiškia, jog kiti būtų parduodami su tokia pačia nuolaida.

Aš tik primenu, jog mano mintis buvo, kad BHF situacija yra išskirtinė lyginant su kitais fondais. Nereikia būti naiviems, kad šia tuo viskas susitvarkys ir bus šokoladas. Gali būti visaip ir mano nuomone, fondo merdėjimas yra realiausias iš visų scenarijų (ypač, jeigu būtų dar priversti parduoti kokį gerą objektą). Mažiausiai realus scenarijus, kuris čia dažnai minimas, fondo uždarymas ir turto realizavimas su nedidele nuolaidėle.

Vis geresnė ir geresnė ta BHF kaina.

Be naujienu taip gereja kaina?

Likvidumo nėra, numuša kainą su keliais tūkst. eur

O likvidumo nėra, nes niekas nenori kišti savo pinigų, nes "ryt" dar geresnė kaina bus.

O kada buvo BHF likvidumas didelis?

O kas yra didelis likvidumas?
Jeigu imant pagal tarptautinius standartus, tai visas Baltikas kartu sudėjus to nepasiekia.

Bet, jeigu imant BHF, tai lyginant 2023 su 2021 apyvarta (vnt.) krito dvigubai.

Šitas fondas stabiliai krenta žemyn. Įdomu kada jo valdytojai nuspręs jį likviduoti visai.

NT fondai kurie vysto įvairius NT projektus susiduria su augančiomis palūkanomis. Tai turi įtakos NT vystymui.
Todėl kol kyla palūkanos, fondai važiuoja į priešinga pusę.

Dolar$, tavo žodžiuose yra tik maža dalis tiesos.
Pavyzdžiui, dėl konteksto. BHF nuo 2021 m. rugsėjo iki 2022 m. rugsėjo vieneto kaina nukrito tiek, kiek šiandien vienetas kainuoja.
Akivaizdu, jog visas kritimas prasidėjo tikrai ne dėl euriborų didėjimo.

IMHO komerciniam ofisu sektoriuje čia neigiama Covid įtaka jaučiama:
* tikrai atsirado daug dirbančių iš namų, taip pat, hibridiniai režimai, tad daug kompanijų net nebeturi tiek vietų ofise, kiek yra darbuotojų.
* per covid projektų statyba buvo sutrikdyta
* po covid infiliacijos įtaka darbo/mežiagų kainoms

aha. dar prie to pačio pasvarstykit kodėl vieni tame pačiame sektoriuje 15%-20% pakrito, o kiti 200% ir daugiau (neapsiribojant Baltijos rinka).

Kylančios palūkanos vėsina norą investuoti
į įvairų NT. Tai atspindinti NT fondų vienetų kainos.