2013 m pirktas uz 12.1 mln eur, parduota uz 23.5 mln. Sakyciau ne taip ir blogai

Iš pirmo žvilgsnio deal'as kaip ir geras, bet.. o kad jie Galerija Centrs arba Europą, o dar geriau abi iš karto už fair value stumtų..

Ar galite priminti kada artimiausi dividentai?
Paskutinį kartą buvo rugpjūtį. Kai nuspręndė mokėti dividentus kas pusmetį, maniau kad sekantis mokėjimas bus vasarį.
Pagal oficialų kalendorių matau birželį (https://www.baltichorizon.com/financial-calendar/).

Ką pražioplinau?

Aš spėju, jog taip ir bus, t. y. bus sprendžiama:

Date: Friday, 02 June 202302/06/2023
Event title:Annual General Meeting of Unitholders

02/06/2023
Event title: Distribution decision to unitholders

https://www.vz.lt/prekyba/2023/02/15/pc-europa-lankytoju-srautas-pernai-augo-51-proc-tendencijos-islieka-ir-siemet

Kas čia verkė, kad PC Europa yra miręs objektas ir inkaras BHF? Akivaizdu, kad centro klientai yra aplinkinių biurų darbuotojai, ir kai jų dauguma grįžo dirbti į ofisus, atsigavo ir Europa.

Prieš džiaugdamasis būčiau linkęs palaukti kelias valandas iki 2022 m. rezultatų paviešinimo.

Retorinis klausimas- kodėl šis reklaminis straipsnis išėjo prieš rezultatų paskelbimą?

Europoje žmonių daug tik pietų metu - Dialoguose tikrai jaučiasi žmonių antplūdis. Bet net ir pietų metu dauguma parduotuvių yra pustuštės. Vakarop visai liūdesys.

Daug ar mažai klientų vizualiai spręsti bet kuriame PC yra subjektyvu.

Skaičiai akivaizdžiai kalba apie pozityvą, panašu, kad prie 0,57 buvo pasiektas galutinis dugnas.

Rinka laukia obligacijų refinansavimo. Po pardavimų, tikėtina, kad refinansavimo sąlygos bus gerokai mažiau drakoniškos, o gal net visai padorios. Asmeniškai tikiuosi 6 - 6,5% rėžyje.

0,6eur kaina buvo ir yra nebepateisinama. BHF turiu ir periodiškai pildausi. Neužtruksim sugrįžti į 0,8-0,9eur rėžį

Na, tas "visai liūdesys" yra +51% žmonių srautai ir +47% apyvarta. Š.m.sausio mėnesio rezultatai dar geresni, nepaisant viso kipišo dėl parkingo apmokęstinimo ir viešų ašarų, kad "dabar jau tikrai niekas ten nevažiuos prekintis..."

na jūs ir optimistai rezus lyginti su metais, kai vyko rekonstrukcija

Ar teko būti Vilniaus Akropolyje?
Europą matau daug metų keletą kartų per savaitę. Kaip buvo liūdesys taip ir liko. Tiesa Dialogai džiugina visai. Bet nemanau kad ant to galima išsilaikyti. Aikštelės apmokestinimas, mano manymu, irgi labai pozityvus dalykas.

P.S. būdamas fondo akcininku, žinoma, kad džiaugiuosi skaičiais.

Obligacijos po 6-6.5% labai menkai tikėtina. Akropolis rinkoje prekiaujasi po 7-8%, Mainor Ulemiste dabar daro siūlymą už 8.5%, Eastnine reali paklausa po 7.5-8%. Švedijos investment grade snr unsecured 5 metų mid spread 400-500 bazinių, o nereitinguotų snr unsecured 700-1000 (vasario pradžios duomenys).

BHF refinansavimas, ypač įvertinus, jog tai bus unsecured (gal net junior) ne investment grade popierius, bus 8-10% rėžyje, pagal compsus. Dar prieš kelis mėnesius rinka kalbėjo apie 10%+, būtent todėl po lapkričio 21 dienos pranešimo apie planuojamą obligacijų programą ir stojo tyla + turto pardavimai. Siekiama sumažinti emisijos dydį, įvertinus jos tikėtiną kainą. Kuo mažiau platins, tuo lengviau bus surinkti retail paklausą ir gauti gerą kainą. Tad strategija dabar teisinga.

Bondų rinkai laiko šiaip jau neskiriu, tačiau optimizmo man suteikia keli nedidukai praėjusios savaitės bondų platinimai (pvz.: big bank, eco baltia). Ecobaltia platinime net bandžiau sudalyvauti užstatęs aukščiausią kuponą - nepaėjo, nes investuotojai tiesiog susipešė siūlydami 8% kuponą. Ko gero emitentas būtų išplatinęs ir po 7%, nes panašu, kad karštų pinigų rinkoje iki debesų..

BigBank atveju labai didelė paklausa iš Estijos smulkiųjų. Mėgstamas vardas vietinėje rinkoje, taip pat geras antrinės likvidumas. O EcoBaltia puikiai sudirbo INVL bei didieji platintojai. Tik EcoBaltia nėra geras compas, nes private equity akcininkas su emitentu iš netipinės industrijos yra visiems įdomus. Juo labiau, kai tokia nedidelė emisija.

Real estate rinka labai pilna ir užkišta. Būtent todėl BHF būtina mažinti emisijos dydį, gauti kuo didesnį susidomėjimą iš smulkiųjų. Instituciniai investuotojai turi labai daug pasirinkimo šiame sektoriuje. Jei platintų 10 mln viso per visus didžiuosius bankus, sakyčiau ir 7% realu. Bet dabar leadins Luminor, kurio klientų bazė yra instituciniai. O šie pricingą daro pagal visus prieinamus compsus, ne pagal privataus bankininko pasiūlymą.

Bet bus itin įdomu, kaip pavyks.

2022 Q4 Europos net initial yield buvo 3,9 proc.
2022 Q3 buvo 3.3 proc.
2021 Q1 buvo 2,1 proc.
Tiesa, užimtumas Q4 truputi sumažėjo. Rezultatai truputi gerėja, yra dar vietos gerinti.

Meraki net initial yield -1,5 proc. Užimtumas nesiekia net trečdalio.

Bendras visų objektų net initial yield padidėjo nuo 4,8 proc. iki 5,3 proc.

Dar kelios citatos:
The construction of the second tower of the Meraki building is expected to start after the refinancing of the Fund’s EUR 50 million bonds but not until at least 50% of its rental space is covered with preleases.
<...>
The Fund is not planning to make any major investments in the Meraki project over the upcoming months, except for tenant fit-out contributions.
<...>
Together with the completion of the building, the Fund finished the construction of an office hotel to meet the demand for smaller spaces with common areas from smaller tenants.


EDIT.

As of 31 December 2022, 80.3% of total debt was hedged against interest rate risks while the remaining 19.7% had floating interest rates.

Viso skolų beveik 200 mln. Eur, iš jų 50 mln. bondų pasibaigia 2023 gegužę ir 20 mln. Eur vėliau šiais metais.


Skaičiuoja, jog fondo vienetai nuvertinti apie 50 proc.


Cash distributions for Q3 2022 and Q4 2022 results will be announced together at the beginning of 2023.


The Fund sets a target of dividend distributions to its unitholders in the range between 80% of generated net cash flow (GNCF) and net profit after unrealized P&L items are adjusted. The distribution is based on the Fund’s short-term and long-term performance projections. Management has discretion to distribute lower dividends than 80% of generated net cash flow (GNCF) if the liquidity of the Fund is endangered.

2022 II pusm. GNCF buvo 0,106 Eur.

dėl GNCF už Q4, su kableliu ataskaitoje suklysta, turėtų būti 0,009, tai suma už II pusm. 0,025EUR per unit.
tikiuosi kad duos 1,5ct, kas gautųsi jų akcentuojamas ~5% metinis nuo 22-12-31 kainos

tikėjausi Meraki bent 60% užimtumo

„Baltic Horizon Fund“ grynosios nuomos pajamos Baltijos šalyse pernai augo 2,5% iki 17,3 mln. Eur.

Fondo grynasis pelnas augo 179% ir sudarė 3,94 mln. Eur (2021 m. – 1,41 mln. Eur). Grynasis pelningumas siekė 19,3%.



Plačiau: https://www.vz.lt/nekilnojamasis-turtas-statyba/2023/02/17/baltic-horizon-fund-nuomos-pajamos-pernai-sieke-173-mln-eur#ixzz7tZ4C3X2I

Panašu, kad įmonė jau pateikė visus dokumentus ir fondo vienetais prekyba per SEB vėl atnaujinta.

Turi atsakyti į banko pateiktus klausimus, kurie pateikiami norint pirkti fondus ir jei atsakai teisingai, bankas leidžia pirkti, man irgi tas pats buvo.

Tai klausimus atsakyti, jei turi žinių tikrai ne problema. Tik vienu metu per SEB'ą iš viso neleido pirkti fondo vienetų. Makleriai argumentavo, kad įmonė nepateikusi visų dokumentų, kurios numatytos teisės aktuose ir leido vienetus tik parduoti. Dabar jau viskas ok ir su pirkimu, atsakius į kelis klausimus.