Viso biznio esme timingas, kada pirkta. Aš iš "biznieriu" 2012-2015 varžytinėse pirkau su visais nuomininkais. Nors rodos žmonės viską paskaičiavę buvo... Buvęs savinkas į minusą ėjo su tais pačiais nuominkais ir ta pačia nuoms kaina o aš jau į pliusą.
Jei pirkai kainų kilimo pradžioj turi daug vietos laviruoti, jei pike tai viltis tik viena kad kaina tik kils toliau.

infliacija JAV ar infliacija LT vis tiek tai yra infliacija kad skirtingi įpročiai gyventojų kaip su ta infliacija tvarkytis tai čia jau kitas klausimas

Caps, puiki iliustracija to, ką norėjau čia visiems pasakyti. Per 20 metų žmogaus investicijos į NT vertė nuo 7k EUR išaugo iki 142k EUR praktiškai nieko neprimokant. Taip pat stipriai augo pajamingumas iš nuomos. Pvz, ką anksčiau gaudavau litais dabar gaunu tiek pat eurais ir net daugiau. Tuo tarpu skola bankui per visą laikotarpį lieka nepakitusi.

čia yra 16.24% metinė grąža skaičiuojant 20 metų laikotarpį vien tik kainos prieaugį. Atskaičiuok infliaciją, įmokas, remontus ir t.t. ir ne kažin koks jau stebuklas. Gavloti, kad artimiausi 20 metų irgi bus tokie tai naivu. Būtų ukrainiečiai nepasipriešinę, tai nebūtų nei NT, nei nuomos, o kaina pataptų 0.

Kad kazkam pavyko nugriebti pusetina objekta, uz gera kaina, geroje vietoje, kur remontas nereikalingas del geros vietos (nes kazkas sutiks moketi bet kokiu atveju) ir dar kaip suprantu apeinant VMI - tai cia ne joks pavyzdys, o daugiau isimtis is taisykles. Iskaitant kad pataike nupirkti dugnuose, o pardave aukstumose - dziaugiuose nuosirdziai kad pasiseke, bet retam taip pasiseka.

įdomu kaip už 20metų dėžutę solidų užstatą paimi? Šiais laikais kai nauji butai su dizaineriu irengimu nuomojami tai skamba pasakos. Kas turi pinigo nuomojasi "saldaini" kas neturi ima senienas bet apie solidžias sumas pamiršti, o ir prastovos solidžios bus. Dabar kai ukrainiečiai užpludo tai lengviau išnuomoti bet ypač iki covido tau jau labai visi užrietę nosis rinkosi.

Greituoju būdu primetu skaičiavimus.
Prielaidos: 30 metų nuoma. Pirkimas iš savo lėšų. Remontas kas dešimt metų, remonto kaina 10 proc. NT vertės. NT kaina - 100 000 Eur. NT kaina didėja kas metus po 4,5 proc. Kaip rašiau ankstesniam komentare, Vilniaus 29 metų kainos didėjimas buvo 8,5 proc., JAV atitinkamo laikotarpio augimas buvo 4,5 proc. Mano spėjimu, būsimas augimas turėtų būti kažkur per vidurį tarp šių skaičių. Nuomos kaina 400 Eur (po mokesčių). Kiekvienais metais didėja po 3 proc. Gauta nuoma nėra reinvestuojama, o kaupiama 30 metų (išskyrus išlaidas). Gale laikotarpio realizuojamas turtas ir skaičiuojami viščiukai.

Rezultatai: gale laikotarpio NT kaina 374 531 Eur. Per visą laikotarpį gauta nuomos 240 013 Eur. Išlaidos 10 metais 15 500 Eur, 20 metais 24 100 Eur, 30 metais 37 400 Eur. Išlaidos finansuojamos iš atitinkamų laikotarpių nuomos pajamų, todėl papildomų įnašų nereikia atlikti. Pradinės investicijos – 100 000 Eur. Viso per laikotarpį gauta pajamų – 614 544 Eur. Jeigu skaičiuoti tiksliai ir su gautų pajamų reinvestavimu, grąža gautųsi didesnė. Taigi tokio projekto metinė grąža gaunasi 6,239 %. Sakyčiau, kad pakankamai konservatyvus skaičiavimas bei finansiškai nelabai raštingas, nes nereinvestuojama.

Be to, nemažą įtaką turi ir 37 400 Eur išlaidos, kurios patiriamos prieš pardavimą. Nors, mano nuomone, visos remonto išlaidos yra nemažai nutolusios nuo realybės. Labiau tikėtina, jog būtų atliktas vienas remontas maždaug po 15 metų. P. S. jeigu per ateinančius metus NT brangtų tiek, kiek brango per praėjusius 29 metų, tai grąža būtų 8,647 %. Bet čia atsiranda truputi disonansas, kadangi nuoma turėtų didėti daugiau nei 3 % per metus.

Dar kelios mintys kilo...

Vertinant NT investicijas labai svarbūs dalykai yra kiek kils NT kainos ir kiek kils nuomos kainos. Jeigu, pavyzdžiui, NT kainos kyla 8,5 proc., o nuomos kainos 3 proc., tai po 30 metų atsiranda labai didelė disproporcija. NT kaina - 1 155 825,16 Eur. Nuomos kaina - 11 650 Eur/metus arba 970 Eur/mėn. Kas, mano nuomone, sunkiai įsivaizduojama. Atitinkamai NT nuomos kaina turi kilti iš esmės tokiu pačiu tempu kaip ir NT kainos. Nukrypimas nuo šio pariteto reikštų arba nuomos patrauklumą (nuoma kyla mažiau) arba savo NT pirkimo patrauklumą (nuoma kyla daugiau).

"Rezultatai: gale laikotarpio NT kaina 374 531 Eur. Per visą laikotarpį gauta nuomos 240 013 Eur".

Bitcoinai čia tu? Jei rimčiau-kas nuomosis ir pirks? Šie metai išgelbėjo lietuvišką NT nes per prievartą atvyko virš 60k ukraibniečių ir 15k baltarusių su rusais. tai jei imsime 30m Pagal tokią vienų metų logiką, po 30metų Lietuvoje gyvens 1800 000naujų piliečių ukrainiečių, 450 000baltarusių. Ir jiems visiems reikės daug daug butų ir nuomnojamų kambarių. Realybė ta, kad karui pasibaigus mažiausiai 80proc jų iškeliaus namo. Atlaisvins kartonkes su nuomojamais butais ir kambariais> O pagal gimstamumo tencendijas, kurios nesikeičia 30m ir yra pastovios šio amžiaus metų gale gyvens Lietuvoje 1,8mln gyventojų. Arba minus 300 000vnt nebereikalingo nekilnojamojo turto. Žinoma dalis jo senas ir taip sugrius, o gyvent naujam norėis. Bet praeities rodiklių augimas ir kainų tendencijos, negarantuoja ateities rezultatų. Vienas toks coinas to the moon važiavo, ale po kelių metų pusiuakelėj trūko. Taip, kad prognozuot 30m į priekį yra sudėtinga. 30m pagal ilagalikes tendencijas gali populiaciją pasiskaičiuot ir klimato kaitą, bet ne NT kainą.

GX, cituoti skaičiai yra pagal JAV kainos kitimo vidurkį, o ne pagal Lietuvos. Lietuvos būtų po 30 metų virš 1,1 mln. Eur.

O tai kokios tavo prognozės po 30 metų? Atsižvelgus į visas infliacijas ir pan., kainuos pigiau nei dabar kainuoja? Koks tas konkretus kainos kitimo skaičius, kuriuo vadovaudamasis darai savo sprendimus? -4,5 proc?

P. S. kalbėkime apie sostinę, o ne balbieriškius.


EDIT

Perskaičiavau kainas iki 2022 m. vasario. Per tą laikotarpį kilimas buvo 8,11 proc. Iš kitos pusės, abejoju, kad ukrainiečiai turėjo tiek įtakos kainų augimui. Kažkaip karas, mano nuomone, neturėtų būti impulsu augti NT kainoms netoli kariaujančių valstybių.

Dar vienas atnaujinimas.

Visiškai bazinis scenarijus. Nuoma ir kainos didėja tik per infliacijos tikslinį lygį (2 proc.). Kitos prielaidos tokios pačios. Metinė grąža 4,161 %

Vyrai, ten buvo pavyzdys skirtas pailiustruoti logiką. Minties eksperimentas. Taip Tomy, per 30 metų proporcija keisis. Skolos mažės, nuosavybės daugės. Todėl išeinant iš to, labai teisingai kolega mires ir išdėste, priklauso kaip vertinate savo dalį. Nes kaip jau kolegos suprato, nuomininkus per 30 metų periodiškai teks subsidijuoti savo pagrindinių pajamų sąskaita. Čia šiek tiek matau reikia praplėsti.

Jeigu apsibrėšime invetuotojo rinką, kaip skalę, kurios viename krašte bus investuotojas, kuriam cash is king. ty palūkanų trajektrija didėjanti, energijos šokas, recesija ant nosies, netoliesie verda karinis konfliktas su išplitimo rizika, už sienos nesaugus reaktorius ir t.t. Nu žodžiu averse tipažas. Kitame krašte investuotojas shtudent, kuriam nuostabiausia investicija yra butas nuomai Vilniuje. Viskas kas tarp kraštų ir sudaro rinką. Tai štai, jeigu su pirmu kraštiniu yra viskas aišku, tai su antru - nelabai. Visų pirma kad išeinant iš tokio vertinimo investicija būtų patraukli ir klasifikuojama, kaip nuostabiausias pasirinkimas be alternatyvų, turi būti kelios sąlygos.
a) investuotojas turi menkai vertinti arba išvis nevertinti savo pinigų, o tai reiškia ir savo laiko.
b) neturi pinigų. o kodėl neturi žiūrėti 1 punktą. čia yra tas atveji, kai nuosava dalis yra dovanota, paveldėta arba dalinai sukaupta ir/ar finansuota ta pačia skola tik iš kitų šaltinių panašiomis arba prastesnėmis sąlygomis nei pagrindinė dalis. Dažniausiai mix'as.
c) turi pinigų daugiau nei fantazijos. tai apima ir 'turtingo ruso su čemodanu' kategoriją. šiai kategorijai priklauso ir fondai, kurie turi mandatą. pvz. diversifikacijos pagal NT segmetą, lokacija, geografiją, rūšį ty komercinis, rezidentinis, viešas ir t.t. mandato turėjimas, koreguoja matematiką. Šitas atvejis iškart atpuola, nes fondas perka ne butą, o daugiabuti.... Tai rinką stabilizuojantis faktorius.

Tai štai turim intervalą, jeigu pirmas kraštinis turi tikslą ir lūkestį gerai uždirbti, tai antras ribinis investuotojas turi tikslą ir lūkestį, kad nuomininkai per 30 metų išmokės jam butą. Ty jeigu viskas bus gerai, po 30 metų jam atliks 30 metų senumo butas. Dėl to ir sakau, kad tai vargo vakarienė...

Dabar kur mes, kaip rinka randamės toje skalėje, mano subjektyviu vertinimu, lėtai slenkam link viduriuko, kurį būtų galima apibūdinti kaip "price is about right", bet kryptis aiški. Kas galėtų pakeisti trajektoriją? Palūkanų reversas, antplūdis menkai savo pinigus vertinančių įskaitant ir 'rusus su čemodanais', pigi energija ir t.t.

Ką dabar daryti, jeigu vistik labai norisi šauniausios pasaulyje investicijos 30čiai metų? Būti labai labai išrankiam. Kokybės ir lokacijos klausimu. Kitaip šnekant, jeigu kraštinės rizikkos nesimaterializuos, miestas per 30 metų nestovės vietoje, reiškia vienos lokacijos taps patrauklesnės nei kitos. Kas realiai ir gelbės tuomet jau būsiančią seną statybą. Nuo to ir reikėtų pradėti.

Tai tiek.

Dabar bus ilgai lauktas socialistinis scenarijus.
Butai 20 metų pigs po 5% kasmet. Po 20 metų butą bus galima
Nusipirkti už dabartinę mėnesio nuomos kainą. Nebereikės nuomotis!
Algos toliau kils po 10% kasmet (2023 jau patvirtintas 15% mma kėlimas), tačiau toliau taip sparčiai nebekils.
Jau po 10 metų buto kaina bus 1 mėnesio alga.
Kiekvienas turės po butą Vilniuje, Kaune, Palangoje ir Maljorkoje.
Nes, juks, nu turi jau pigti. Kiek gali brangti.
Teisybė triumfuos!

Kolega, ką jūs čia dabar nesąmones kažkokias rašinėjate. Kiekvieną pavasarį šalia bobučių su žibutėmis prie maximų stoviniuos vargši nuomotojai ir maldaus praeivių pagyventi jų butuose už komunalinius, nes daugiau nebeišgali vienu metu bankams paskolas mokėti ir komunalinius mokesčius. Sakys, kad jų vaikai badauja ir kad tauta susimiltų ir bent vaikučių pasigailėtų. O juos minia buvusių pažemintų nuomininkų demonstratyviai tampys po viešas aikštes ir gėdins, kokie nedorėliai jie buvo it kokios siurbėlės siurbė darbo liaudies kraują. Hm, pala kažkur tą jau esu girdėjęs, va tik prisiminti kur...

Jūsų šventenybe, suprantu, kad sekmadienis ir bažnyčiose vynelio padaugina. Nu bet ne iki tokio lygio, kad visiems vienu sekmadieniniu palaiminimu visas skolas atleisti. Ar bankai su jumis sutiktų, ką dabar parašėte?

Pirma nuomok baltai su sutartimi ir susimokėk visus mokesčius! Tuomet gal ir galėsi visaip ironizuotis.

Kolega Petrai, šiame forume liuosai patenku į penketuką daugiausia mokesčių sumokančių piliečių. Ko nepasakysi apie bičiulį verslinyką, kai paklausiau, kodėl nusukinėja mokesčius, nes už darželius, mokyklas ir poliklinikas jo vaikams kažkas turi sumokėti, jis man arogantiškai atsakė "špygą jiems, o ne mokesčius". Tai ne ten knisate tamsta Kurmeli

Gal jūs ir esate išimtis, bet šitie visi nuomotojai nuomoja pagrindinai juodai ir dar naglai elgiasi. Kai tuo tarpu nuomos santykiuose reikia elgtis ne naglai, o griežtai pagal sutartį.

Nežinau ar kažkam pasiseka kažką nugriebti. Tokie "nugriebimai" nelabai tinka NT rinkai. Kai pirkau tą butą 2002m, tai 170K litų už 44m2 buvo normaliai brangu. Šiaip kad ir kokį laikotarpį paimsime, NT visada tuo momentu yra "brangu". Neatsimenu laikų, kai visi sakytų, kad pasižiūrėkit, butai Vilniuje, Londone, Prahoje yra nerealiai pigūs. Brangu yra dabar, brangu buvo 2002m, brangu buvo 2008m per piką ir brangu buvo 2010m, kai NT kainos krito 20% Todėl tikrai nepasisekė nupirkti dugnuose ir parduoti aukštumose. Tiesiog niekas nežino kada bus ir kokios sekančios žemumos ar aukštumos.
Kodėl sakau, kad 2002m 3800 litų už kvadratą buvo pakankamai brangu? Mano seno ir daug mačiusio beveik pensininko traderio, spekulianto pastebėjimas: imant bet kokios vakstybės sostinę, bet kuriuo laikotarpiu, tame mieste nedidelio T1 (sovietiškai 2 kambarių) neprestižinėje vietoje, bet centre, ne superduper įrengto, bet padoraus buto 1m2 nupirkti kainuos 3 vidutinius to miesto atlyginimus į rankas. Ir tokį butą išsinuomoti kainuos lygiai minimalų tos šalies vieno žmogaus atlyginimą. Tai yra tiek pat "daug" ar "mažai" kainavo man pirkti 2002 už 170K litų (normalus atlyginimas tada buvo 1200-1500lt/mėn., t.t. 3 algos už 1 kvadr. metrą) tiek pat kainavo tam žmogui dabar nusipirkti už 142K eurų. Būna visokių nukrypimų dėl specifinės vietos, super vaizdo, įpatingai didelio balkono ar labai prastos laiptinės, parkingo nebuvimo, chroniškai blogų kaimynų ir pan. Taip pat yra keletas pasaulio sostinių, kurios išsišoka iš šitos vertinimo schemos. Bet dauguma sostinių NT kainos ir nuomos kainos yra būtent atitinkančios tokius skaičiavimus. Jeigu šita matematika +- nesueina, tai reiškia, kad NT pervertintas ar nedavertintas. Nesvarbu ar Vilnius, ar Praha, ar Varšuva, ar Katmandu, ar Jerevanas ar Bogota, ar... Labai gerai pasitikrinimui galima pasižiūrėti numbeo.com Pvz. Amsterdame vid alga yra apie 3200eur į rankas, o minimumas apie 1800 lygtai. Tai be 1800 nieko neišsinuomosi, o be 9000eur už 1m2 nieko gero nenusipirksi Amsterdamo centre.
Todėl atsakant į dvejonę ar artimiausius 20 metų lygiai taip pat padidės tavo būsto kaina - žiūrėkite kokios bus gyventojų pajamos. jeigu galvojate, kad po 20 metų atlyginimai bus tokie patys ar padidės nežymiai, tai ir būsto vertė bus tokia pati ar nežymiai padidės. Jeigu per 20 metų pasieksime Olandijos lygį, tai neblogas butelis Vilniaus centre kainuos mažiausiai 1mln eurų ir nuomosimės po 1800eur ir džiaugsimės kokį gerą dylą gavome Be abejo gali būti ir bus visokių turbulencijų, nukrypimų, išsišokimų ar masinio bombardavimo Iskander raketomis.Gali būti metų, kai šitas palyginimas visiškai netiks, bet ilgesniu laikotarpiu vis tiek sugrš į nuoma=minimalus, pirkti metra=3 vidutiniai atlyginimai. Toks gyvenimas sudėtingai paprastas

Kolegos, kviečiu pasidalinti ko jūs tikitės iš ateities NT rinkoje?

Kaip per 30 metų keisis NT kainos ir NT nuoma Vilniuje? Kokius kainų judėjimas dėliojatės? Akivaizdu, kad tiek investuojant, tiek neivestuojant turite tam tikrus skaičius. Pasidalinkite.

Kaip balsuojate savo pinigais?





Visiška tiesa.

Sėkmės su tokia švietimo sistema pasiekti Olandijos lygį. Paskutianius 20 metų gerai augom nes 2002 buvo visiški ubagai rytų europoj ką tik pabėgę iš ruskyno. Ir tada atsivėre ES pinigai.