Kolega ,o ar bandete skaiciuoti, kiek pinigu sumokama per 30 metu bankui palukanu, draudimo banko naudai ir visokiu sutarciu mokesciu ,mokestuku ? Jei taip, butu smalsu konkretus skaiciai. Mane labai konkreciai domina kiek pabrangsta objektas pvz. 100k. vertes butas. Dekui.

Prie ko čia lizdas? Atsilaisvina tėvų butas, kurį galite leisti nuomai ir gauti smagų pinigutį. Jei tėvai Zapiškyje, tai tada lieka paskolos variantas, jį ir aptarinėjame su visais pliusais ir minusais.


Palūkanas už jus sumoka nuomininkas, matyt kažkur esate lost in translation. Nu jau, draudimo įmokos tikrai kapeikos pats moku (šiaip nuomininkams esu nuleidęs mokėti po 5 EUR/mėn). Sutarčių sudarymo mokestis vienkartinis keli šimtai kažkur taip. Ten notariniai šiek tiek daugiau, bet irgi bendrame pakete atrodo sudaro kelis centus, jei paskirstytumėte per 30 m.

Prie 5 proc. palūkanų, tai per 20 metų išeina antras butas palūkanoms, JAV dabar paskolos NT reikalams tai apie 7 proc.
Biznis tik kai palūknos nulinės buvo, bet ir tai tik gal 10 metų buvo tokios. O ateityje bus ir 5 ir daugiau.

O kai paskolos palūkanos NT bus 7 proc kaip JAV dabar , ar buto nuoma jas padengs?

Gerai, imkim idealu atveji, kad imetet savo 30k, o 100 k. pasiskolinote is banko. Per trisdesimt metu nuomininkas sumokejo 100k. nuomos plius komunalai. Tai teoriskai imanoma, jei nera prastovu remontui. Bet per trisdesimt metu remonto reikia maziausiai 3 kartus, o nuomojant tikrai dazniau. Ar per 30 metu nuomos nereikia keisti baldu ir buitines technikos ?? Reikia . Ir ne tris kartus. Po 30 metu buto nuomos, lieka butas antrinei rinkai. Jo kaina gal ir padidejo dvigubai. Gal ir ne, jei uzsirausite ant 6-15 procentu palukanu. Dabar paklauskite, kiek pabrango per 30 metu kuras, duona kasdienine, paslaugos ir t.t Tai kas cia kur pasiklydo ? O jei nuomojate su sutartim ir tvarkingai sumokat mokescius, tai nematau cia biznio jokio, tik darbas del darbo. Siaip jau izvelgiu cia realius nuostolius. Ir nereikia cia skirstyti per menesius ar savaites . Imam visas pajamas ir atimam visas islaidas. Plius prastovas. Plius prastovas remontui. As jau nekalbu, kad pries pradedant nuomoti buta kiek reikia vienkartiniu investiciju i buto paruosima nuomai. Net nekalbu apie tai, jei pirkot su daline apdaila...arba sena nudrengta buteli.

Shtudent. Dar kitaip. Projektas. 30 metų. 20% dedi savo 80% banko. Tarkim, labai tarkim, vidurkis palūkanų išsiteks 3%. Nu tarkim savo dalį įvertinkim 6% ty 2x skolos kainos. Tai kokius realius svertinius kaštus turi? ~4%, koks projketo nuomos pajamingumas? 5%. Kokia rizikos premija? 1%... 30 metų... Nu žodžiu. Kaip bebūt sėkmės.

Jeigu taip realiai, tai čia yra durnių ieškojimas.

Shtudent, manau tau reikia truputi pakeisti plokštelę, pažiūrėk filmuką apie demografiją Klimato kaitos temoje ir pradėk visiems aiškinti, kad tuoj Afrikoje gyvens 5 milijardai negrų, jiems ten bus blogai, važiuos visi į Europą, dalis į Vilnių ir visiems jiems reikės kažkur gyventi, to pasekoje NT ir brangs. Su tokia vizija tikrai sutikčiau, nes po kokių 10 metų erdvi Lietuva bus geresnė vieta gyventi, nei tirštas Londonas. O jei žiūrint grynai esamas sąlygas ir palūkanų kilimą, tai jokio biznio nematau. Kad brangtų NT reikia, kad daug negrų imigruotų.

peciau pasitaisyk - turtingu arba bent jau issilavinusiu ir gerai apmokamu negru. Kitaip brangs tik daugiaaukstes bakuzes Didziasalyje.

O turtingiem ar gerai apmokamam negram nafig ta Lietuva, kai gali i Londe ar USA patraukti.

Bet užtai po 30 metų tau lieka bŪtas!!! Čia tau ne koks šuns pipsas, o kažkas tikro ir realaus.

Būtas ir pensinės teisės!!!

kas šiame kontekste yra svertiniai kaštai? Kas yra rizikos premija?
Nuo kurio skaičiaus šie procentai skaičiuojami?

Čia rimtai klausi ?

Tik matai, kad taip būtų, reiktų mokėt taksus kaip užbaliuose. Pas mus taksų pagrindinai nemoka, tai spėju, kad užbaliuose visi tokie lietuviški bŪto turėtojai būtų ilgam ilgam uždaryti. Įtariu, kad netgi reikėtų statyti atskirą Alkatransą skirtą vien tik lietuviško stiliaus lendlordams.

Papasakosiu savo istoriją ir palieku visiems spręsti kas čia apsimoka kas ne, ar čia yra biznis ar ne?

2002m pirkau butą Vilniaus centre (beveik senamiestyje), apie 44m2. Finansai buvo sekantys: Kaina buto 170K litų. Kadangi bankai davė su 10proc pradiniu, tai 20K mokėjau savų ir 150K paskola 25 metams. Dar 5K išleidau buto paruošimui nuomai - šaldytuvas, skalbiankė, arbatinukas, klozeto dangtis, smulkūs patepliojimai ir pan. Butas iš karto buvo išnuomotas už 600lt per mėn. Paskolos gržąžinimo įmoka buvo truputį didesnė, gal 630lt. Štai taip pasileido jauno, nepatyrusio investuotojo investicinis projektas su nuosavu 25K litų kapitalu.
Visus 20m butas buvo išnuotas, nebuvo nei vieno mėnesio be nuomos. Dėl nuomos kainos nesilauždavau, lengvai nusiderėdavau ir greit išnuomodavau. Nuomos kaina per 20 metų pastoviai kilo, mokėjimai bankui liko tie patys, netgi mažėjo dėl libor. Paskutinį dešimtmetį turbūt likdavo dar ir pliuso.
Per 20 metų buto niekada neremontavau. Pora kartų nuomininkai patys, keitėsi laminatą, dažėsi sienas ir t.t. - aš apmokėjau medžiagas. Tiesa, skalbimo mašiną keičiau - paėmiau dėvėtą, nuomai sueina.
Taigi per tą laiką butas susidėvėjo, NT kainos sukilo ir reikėjo apsispręsti ką daryti - ar investuoti į kapitalinį remontą ir pasikelti nuomos kainą, ar toliau pigiau nuomoti kaip nebepirmos jaunystės butą idealioje Vilniaus vietoje, ar parduoti.
Kadangi turėjau vieną projektą, kuriam reikėjo pinigį - šiemet pardaviau už 142K Eur. paskolos likučio buvo 7K eur likę.
Apibendrinant - kažkada jaunystėje investavau 25K litų (apie 7K eur) ir per 20 metų tą sumą pasiauginau iki 135K. Daugiau kaip ir niekas nekainavo, nes viską padengė nuomos pajamos.
Čia nebuvo jokių skaičiavimų koks nuomos pajamingumas. Tiesiog turto vertės didinimas banko ir nuomos pagalba.Ir visiškai nesukau galvos kiek man lieka iš nuomos, atmetus įmokas bankui. Ar čia gerai ar blogai, nežinau, nesu NT specialistas, kaip čia dauguma

Papildymas: 2008m buvo atėjusi mintis parduoti butą, nes kainos šovė į tuo metu nesuvokiamas aukštumas. Pasižiūrėjau, kad už tokius kaip mano butus prašo 300K litų. Just for fun įmečiau į aruodą už 350K ir iškart atsirado pirkėja už 330K. Mėčiausi parduoti ar neparduoti. Geras pelnas per 6 metus, bet nelabai žinojau ką toliau daryti su gautais pinigais. Be to, potencialiai pirkėjai iškilo kažkokios problemos su paskola, tada visi pradėjo kalbėti apie krizę ... taip ir liko.

Taip, nes man iš šių skaičių matematika nesueina.

Iš ThePope paskutinio sakinio irgi galima suprasti, kad jam matematika nelabai sueina.
Tai gal atsakysi už ThePope kas įeina į jo tas sąvokas?

mires, aš suskaičiuoju Caps metinę grąža beveik 16 proc. Iš pažiūros, pas ThePope tokia matematika nesigauna. Tikrai manote, kad neverta aptarti sąvokų ir skaičių?

Nors klausimas buvo Popui, manau galeciau paaiskinti.

Svertiniai kastai (WACC). Shiuo atveju 0.8*3 + 0.2*6 = 3.6% (kapitalo kaina ir gaunas beveik 4%).
Rizikos premija ans skaiciuoja graza - kapitalo kaina (jei graza 5%, kapitalas kainuoja 3.6%) gaunu 1.4%. Tiesa.. rizikos premija yra mazumele kitas reikalas. Cia labiau "safety margin" (nezinau kaip lietuviskai).

Viskas skaiciuojasi nuo visos investicijos sumos.

Del kiekvieno skaiciaus galima gincytis atskirai (nelabai isivaizduoju kas siandieninem salygom nuosava kapitala vertina 6%). Tikriausiai vertetu ir likutine verte prideti, bet jei iš tiesu skaičiukai tokie, tai investicija tikrai nelabai.

P.S. ne karta svarsčiau įvairius variantus apie investavimą į NT, bet taip ir nesiryzau. Retrospektyviai ziurint, visi objektai, kuriuos žiurėjau būtų atnešę man didesnę grąžą nei dabar gaunu. Kai kuriais atvejais - net kelis kartus.

mires, sutikite, kai kalba eina apie 30 metų, tai 3,6 proc. nėra lygu 4 proc. Be to, nėra jokios logikos skaičiuoti po 0,8*3, jeigu po 5, 10, 25 metų nebus 0,8.
Vėlgi, grąža neturėtų būti tokiu būdu skaičiuojama, bet Popas grąžos ir neskaičiavo. Iš kitos pusės, mano nuomone, nėra jokios logikos skaičiuoti tik vieną grąžos sudedamąją dalį (nuomos pajamingumą) ir padaryti toli siekiančias išvadas.
Kas yra nuomos pajamingumas? Šiandien? Ar po 30 metų? Pagal kurią kainą skaičiuosi? Kaip visada - velnias slypi detalėse. O kai skaičiai nėra labai konkretūs, tai sunku plačiau ir diskutuoti. Nors tokia diskusija būtų pakankamai įdomi.


Pavyzdžiui, jeigu skaičiuosime nuo 1994 m. sausio m. iki 2022 m. spalio mėn., tai pagal Ober Haus NT kainų indeksą, metinis kainų pakilimas yra apie 8.5 proc.

Caps, tu pataikei ant pinigų keitimo (eurai -> litai), kuomet daug kas yra perkainojama. Be to, reikėjo vytis Vakarų Europą kainomis ir atlyginimais, nes kitaip čia ir toliau būtų vietinė pelkė. Jei to nebūtų, dar klausimas, kiek dabar kainuotų tavo butas. Ar tikrai nuo 170K (litų) paaugtų iki 500K per 20 metų, jei nesikeistų pinigų politika? Reikėtų analizės, bet gal kas tokią turi ir galėtų įžvalgomis pasidalinti? Kiek pabrango NT Vakarų Europoje per tą patį laiką?
Greitai paieškojus Anglijoje namo kaina kito nuo maždaug 90K (svarų) iki 280K šiandien - apie 3 kartus. Tai visko gali būti.

Siaip jau butu idomu kazkur rasti skaicius apie infliacija Lietuvoje per 30 metu. Gal kas zino, kaip tai padaryt ? Ar reik imt statistikos departamento duomenis ir deliotis pameciui ? Esu beveik tikras, kad kainos per 30 metu padidejo tikrai ne 100 procentu, o stipriai daugiau. Bet cia is lempos Gal yra statistikos specialistu ?? Tiesiog smalsu.

skaičiuojama infliacija lietuvoje, tai "krepšelio" infliacija , kuris su laiku kažiek keičiasi. iš principo tas pats indeksas. todėl skaičiai bus apytiksliai. bet esmė tame, kad kokie būtų tikslūs skaičiai jie nieko neduos. todėl, kad nebebus tokių sąlygų. būtent tie trisdešimt metų, kai mes iš planinės ekonomikos statėm rinkos ekonomiką. dažnai be plano, kartais nuo antro aukšto ir t.t. dabar gi mes dar nepilnoje rinkos ekonomikoje, bet ir planinės jau nebeliko. mūsų rinkos ekonomikai dar trukdo likutiniai veiksniai suformuoti planinėje ekonomikoje ir tai jau net nebe ekonomikoje, bet sociume. jie išyks.

jei norite kažkokios realesnės statistikos, žiūrėkis usd . kažkur intike yra skaičiuoklė, kuri perskaičiuoja usd vertę norimiems metams pagal oficialius jav statistikos duomenis .

Infliacija Lietuvoje ir jav- skirtingi pasauliai. Man tiesiog idomi butu Lietuvos infliacija per trisdesimtmeti. Be to usd verte jav ir likusiame pasaulyje kinta nevienodai, o visokie makdonaldo indeksai - nerimta.