Aš norėjau tik pirštu parodyti kad iš piršto lauži savo procentus...Tiek prieš tai tiek dabar rašydamas.
Istoriniai skaičiai labai aiškus ir nėra kaip manipuliuoti lyginant su NT ką ir darai.
Nemaišyk lošimo su investavimu.

Būtent 2008 metais butų sandorių nevykdžiau, bet laikotarpyje tarp 2003-2007 metų savo statytuose projektuose pardavinėjome 6000-18000 Lt/m2. Tuo laikotarpiu teko ir pirkti. Kaina vaikščiojo 6000-8000 Lt/m2. Prieš metus vieną butą pardaviau su nedideliu pelnu, o už kitą nepavyko atgauti savo pinigų, todėl rekonstravau. Aplamai, tai man atrodo kad absoliuti dauguma publikos, kurie spaudžia šūdą iš vaško per butų pirkimus/įrenginėjimus/nuomas/perpardavimus iki dabar-kai visas grožis seniai nukeliavęs į kitus verslus-yra labai ribotos vaizduotės arba suchaltūrina brigadas įrengimui bei dalį medžiagų iš didelių objektų (arba ir vieną ir kitą). Pasitaikantys jų tarpe auksarankiai, kurie sukuria tiesiog šedevrą, taip pakeldami vertę, egzistuoja, bet tokių mikroninis nuošimtis iš kaimenės.

JuozasJar, truputį atsakysiu į tavo pastebėjimus bei parašysiu kelis savuosius.
Atsakydamas į tavo įžangą turiu pastebėti, kad jei nori rasti tikrai gerus variantus ir GEROMIS kainomis, tai turi tikrai įdėti daugiau darbo nei pasekti aruodą ar kokį domoplius su skelbiu. Praktiškai jei išeina geras objektas naivu tikėtis, kad jo nenupirks greitai. Juk lietuviai visi NT ekspertai ir jei nenupirksi tu, tai kitą dieną jį tau nupirks iš po nosies. Per daug žmonių dirba toje srityje, kad saldainiukai mėtytųsi ant kelio ir niekas jų nesurinktų. Jei matai, kad gali per mėnesį uždirbti 3-5k, tai kodėl tiems brokeriams tuo nepasinaudoti. Tai vienas iš to darbo pliusų, jei tikrai supranti rinka ir nesi pradedantis studentas bei jau turi šiokį tokį kapitalą, tai būtinai tuos variantus susirinksi.
Taip pat turiu pastebėti, kad į viešus skelbimus dažniausiai išeina, jau artimos aplinkos nesudominę skelbimai. Jei objektas geras, jam net skelbimo nereikia. Nežinau, kaip su butais, bet kas liečia gerus žemės sklypus arba investicinius objektus, tai šioje rinkoje tu netgi turi pranašumą, jei tavo objektas dar nenuvalkiotas. Paskelbti objektai dažniausiai jau būna pranagrinėti potencialių investuotojų ir jų nesusidomėta arba dėl per didelės kainos arba dėl kitų paslėptų trukdžių, kurių gal paprastas pirkėjas nesugebės įžiūrėti. Taigi rinka, kurią tu matai skelbimuose yra tik likučiai, kurie skirti neinformuotam pirkėjui.
Atsakant į antrą pastebėjimą, pasiklausk savęs ar tu būdamas pardavėjo vietoj nenorėtum iš savo objekto gauti maksimalios naudos. Tad toks variantas neturėtų būti keistas.
Į 5 tavo pastebėjimą galėčiau, pasakyti, kad geriausia grąža iš patirties yra antrinėje rinkoje. Ypač senos statybos butų atsiperkamumas yra kur kas geresnis nei naujos statybos. Nors kiekvienas objektas turi ir savų pliusų ir savų minusų. Matyt vardinti nereikia, nes daugelis ir taip juos žino.
O va 6 tavo teiginį, man norėtųsi panagrinėti iš esmės. Nes mano nuomone, kaip tik dabar žmonės perka bet ką už bet kiek. Visiškai žmonės baimės dėl krizės neturi jokios. Tai galima būtų gerai matyti panagrinėjus pagrindinį pirkėjo portretą įvairiuose segmentuose. Mane labiausiai dominantis prestižinis segmentas iš viso kosmosinis. Pastaruoju metu Vilniuje labai pagausėjo prestižinės klasės objektų ir jie dauguma pardavinėjami jau nelogiškomis kainomis. Ir man būtent šio segmento pirkėjai yra visiška mistika. Toks jausmas pasiklausius šio sektoriaus pardavėjų, kad dabar pas mus milijonieriai ant kiekvieno kampo ir visi investuoja į NT Vilniuje. Tačiau milijonierių skaičius pas mus yra baigtinis, tai manau pusė tų objektų, jei ateitų krizė stovėtų pustuščiai, jei kainos nemažėtų. Na nebent yra nemažai, jaunų IT ar kitų perspektyvių sričių specialistų, kurie pradėjo savo darbus per paskutinius 10 metų ir kol kas mato, kad atlyginimas tik kyla ir perka prisiimdami nemažus įsipareigojimus ir bus prisipirkę NT neadekvačiomis kainomis, kai po to tas butas bus inkaras po kaklu, kai pajamos kris, o palūkanos augs. Manau pagrindiniai visų žemesnių segmentų NT objektai būtent ir laukia jauno pirkėjo, kuris dar nėra susidūręs su sunkumais darbe. O tie pirkėjai ir kelia NT kainas.
7 Sutinku, kaimai, jau ir taip seniai su namais be langų stovi.
8-9 Jei ateis krizė, tai kainos kris visur nepriklausomai nuo objekto vietos. Ar jis prie miško ar ne įtakos neturės. Užmiesčiuose prie miškų esant vienam namui, manau kaip tik sunkiau parsiduoti, nes kitiems ta vieta nekels jokių sentimentų, kaip pardavėjui.
10. Antrinė rinka labai priklausoma nuo pirminės rinkos. Jei pirminė kyla, tai pamažu iš paskos tempia ir antrinę, tas pats ir su kryptimi į pietus.
11. Manau turėtų būti idiotas perkantis ir uždirbdamas tik ant paskolos. Paskolos suma mano nuomone neturėtų viršyti 10 proc pajamų prie tokių mažų palūkanų. Ne veltui atsakingas skolinimasis dabar įvestas. Kai bus 5-7 proc paskolos aptarnavimui tada bus smagu žiūrėti, kiek tokių naivuolių išlėks į orą.

Man tai keisčiausi analitikų straipsniai, kaip jie žongliruoja skaičiais ir paverčia realius skaičius į visišką farsą. Puikus pvz cituoju kažkurį straipsnį: 40 proc sandorių tik vykdomi skolintomis lėšomis, o 2007 skolintasi 70 proc objektų. Nesvarbu, kad suminėje sumoje yra kur kas didesnis procentas skolintų lėšų. Žodžiu, kas moka pinigus, tas užsako ir muziką. Šiuo atveju straipsnius.

Simultanas, na prabangus segmentas Vilniuje yra tikra mistika, tačiau abejoju, kad jis įsigijamas iš skolintų pinigų, manau dažnai perkama iš neapskaitytų pajamų. Kiek teko nagrinėti naujus projektus, brangiausi butai rezervuojami anksčiausiai, dažnai prieš pasirodant viešumoje
Dėl aruodo - suprantu, kad geriau stengtis nupirkti prieš pasirodant viešoje rinkoje, tačiau jei nesi susijęs su NT rinka priėjimo galimybės ribotos.
Mano trumpa patirtis rodo, kad jei visi šneka apie krizę, jos tikriausiai nebus, bijok to apie ką niekas nekalba. O beveik visi mano draugai sako, kad dabar NT pirkti neapsimoka nes pigs, tai aš perku. Lygiai tą patį jau kuris laikas bandau daryti su akcijomis, jei fundamentika išlieka gera, o kaina krenta dėl bendro fono ar baimių - perku, kolkas skųstis negaliu.
Gerėjant žmonių gyvenimui vis daugiau žmonių ieškos kiek geresnio, išskirtinio būsto ar namo Vilniaus priemiestyje. Vyriausias Vilniaus architektas vienam interviu sakė, kad plotu priemiesčiai Vilniaus, kur yra namų kvartalai berods iki 2030 ar 2040 (nepamenu tikslai) galėtų padidėti ~30-40% nesikeičiant gyventojų skaičiui, čia kažkokiam interviu ta minėjo, tad atitinkamai ir paklausa artimiausiu metu šio segmento manau nemažės, kas atsispindės kainoje.
Gerėjant gyvenimo kokybei miegamieji rajonai manau stagnuos su kainom pasiūlai viršijant paklausą. Kažkaip aš manau, kad NT nelygu NT, vieni objektai brangs, kiti pigs pagal rinkos dėsnius, o didelės krizės kuri įvarytų žmones į neviltį nesitikiu, labiau ilgalaikės stagnacija o vėliau infiacija prasidės.
Pažįstų žmonių kurie verčiasi iš NT nuomos, tai ir dabar perka atsirinktus variantus, tik ne į skolą.
Dėl paskolos tai šiuo metu ją tvarkausi, taisyklės griežtos ir dabar kiekvieną mėnesį LB vis įveda naujų reikalavimų plius kylant palūknams dėl mažos bankų konkurencijos šis kranelis po truputį užsisuka, tad tikėtis, kad Lietuviai prasiskolins, kad vėl pradės žudytis mažiau tikėtina.
Šiuo metu lyg visi šneka, kad gyvenimui NT pirkti verta, nuomai tik "perliukus" - mano nuomone tai sveikos rinkos ženklas, taip ir turėtų būti.

Svarbiausia,kad nesitiki.Reiskia brangs.Nesitiki,kad brangs?Ar nesitiki,kad krize bus.?Man atrodo,kad ji ir nebuvo baigusis.Nu,painfliavo centriniai bankai virtualius aktyvus,pripute burbulu.Siemet matysim,o tai,kad nt labai inertiska ir leta rinka,,.,tai ir suprasim viska daug veliau nei stokus.As optimistiskai matau ateiti,todel manau,kad kainos kris ir taps nors kiek adekvacios musu kaimo gyventoju pajamoms.O ypac jaunimui,kuris augina vaikusir neturi pazistamu milijonieriu...

Draugai tau sako, kad neapsimoka, bet pažiūrėjus į nupirktų butų kiekį ir kainą- vidutiniškai jie tau meluoja.

---

Realiai aš manau NT Vilniuj ir Kaune turės vertę. Nupirkus dabar gal ir yra šansas, kad vertė pakris, bet bendrai keliasdešimt metų bėgyje- trendas į viršų. Jei NT (gyvenamos patalpos) toliau nei 80 km nuo didmiesčio- vertė kris.

Vilniuje vyksta chaotiška plėtra ir didėja sutankinimas, nors dėl norminės bazės daugelyje miesto kvartalų (Šnipiškės, Naujamiestis) ji užsitęsia ilgiems dešimtmečiams. Dėl šių priežąsčių "prestižinės klasės objektų" samprata keičiasi, dažniausiai infliuoja. Kartais pagalvoju ar vertinant visumą, kuri yra už buto/namo sienų/tvorų Vilniuje dar egzistuoja tas prestižiškumas aplamai. Netgi Valakupiai, kuriuose neabejotinai dar padaugės daugiabučių praradinėja "džiazą".
Dėl ištuštėjusių ir po kelis metus pardavinėjamų, nors tik prieš15-20 metų lipdytų pillių akivaizdus Maskvos Rubliovkos pavyzdys.

Deja, bet kosminiu greičiu besivystančios skaitmenizacijos, robotizacijos, trumpiau ketvirtoji revoliucija tiesiai į kaktą bliauna kur eina trendas. Ką šitame fone gali pasiūlyti kaimas (prie visų mano sentimentų jam) ir vyresni žmonės aplamai nors vienoje gyvenimo srityje, kad kažkas už kažką pradėtų jiems mokėti bonusus vien už egzistavimą (privalomos rentos, vaikų ir giminaičių paramos šiame kontekste neskaičiuokim), arba aukštesnę nei rinkos kainą. Bent kol kas kaimas ir senoliai sėkmingai keliauja į užkaridorinę egzistenciją.

Pritariu, kad gerėja dalies namų ūkių finansinė padėtis ir formuojasi poreikis pagerinti būsto sąlygas, juo labiau, kad laikmetis koreguoja ne tik rūbų, automobilių ar šukuosenų madas. Naujovių kaita aktyviai liečia ir architektūros stilių, erdvių išplanavimą, vidinį dizainą. Ir pokyčiai vyksta ženkliai sparčiau. Tie laikai, kai name gyvendavo kelios kartos atrodo praeina. Tampa natūralu, kad tuo atveju, kai leidžia finansinės galimybės keičiamas gyvenamasis namas. Be abejo tokie pirkėjai, kurie jau daug metų gyveno savo name ir jį keičia dėl įvairių priežasčių yra reiklesni, apdairesni, tiksliau su patirtim. Jie puikiai supranta ir tokius niuansus kaip vyraujančių Lietuvoje vėjų atnešama tarša iš Elektrėnų elektrinės kaminų, Aukštos įtampos elektros perdavimo linijų vizualinė tarša ir neigiamas elektromagnetinis poveikis, sklypo lokacijos reikšmę šiuo metu ir ateityje, dirvožemio sudėties bei grunto hidrografinio režimo ypatumus ir dar daugybę dalykų apie ką paprastai linkę nutylėti tiek sklypų plėtotojai tiek NT brokeriai. Deja, Vilniaus priemiesčiuose už kainą mažesnę nei milijonas Eurų labai maža pasiūla namų premium klasės segmente. Žnant kliuvinį, kad dauguma gražiausių, patogiausio susisiekimo ir arčiausiai miesto esančių teritorijų jau užimtos, užduotis potencialiems klientams pageidaujantiems įsigyti prabangų, modernų, naujos statybos namą su didesniu žemės sklypu yra sudėtinga. Kyla natūralus klausimas ar ieškoti naujai formuojamos gyvenvietės, ar pirkti visiškai atskirą žemės sklypą ir jame įgyvendinti sumanymą. Asmeniškai galvoju, kad pastarasis variantas yra pats blogiausias iš visų įmanomų. O naujai formuojamų gyvenviečių, pagal pasiturinčių klientų lūkesčius bent jau šiuo metu nežinau. Ateityje neabejoju atsiras.

Būtent. O kadangi plėtra chaotiška, automatiškai miestas vystomas ne komforto, o didžiulio diskomforto kryptimi. Naikinamos ir siaurinamos gatvės, tokiu būdu didinant transporto grūstį, naikinamos parkavimo vietos. Ištisi kvartalai centre praranda savo išskirtinumą ir tampa tiesiog kartonkių kvartalais, kur iki kaimyno lango pora metrų, o atvažiavusiam svečiui automobilį pasistatyti galima už kilometro.

91ais turėjome unikalią galimybę sukurti ypač komfortišką miestą, su pėsčiujų gatvėmis, beveik be transporto kamščių, šiuolaikinį, europietišką. Deja, buvo pasirinktas anarchijos kelias statyti bet kur bet kaip ir bet ką.

Kaip vilniečiui nuo gimimo man tokia chaoso valdžia miesto plėtroje kelia neviltį. Be prieš tautos norą gyventi anarchijoje ir turėti masę nereikalingų problemų nieko nepadarysi.

Galima buvo visą Vilniaus centrą padaryti prestižiniu. O dabar prestižinių vietų labai labai mažai. Vienetai. Ir todėl, manau, kainos jose tik kils ir niekada nekris. O dėl "visumos" spektras teisus. Tos "visumos" labai nedidelės.

Truputi matau logikos spragų pono veiksmuose, nes pats elgiesi kaip VISI.

Sausį parduotas didžiausias NT skaičius per Lietuvos istoriją net NT burbulo rekordai sumušti.

Buffeto frazė “Be Fearful When Others Are Greedy and Greedy When Others Are Fearful” puikiai veikia.

Tik NT pardavimų skaičiai aiškiai rodo kad mes dabar euforijos etape esam ir tikrai ne baimės.
Forumuose pagrindiniai klausimai "kaip gauti kuo didesnę paskolą ir apeiti pradinį įnašą" Žmonės skolinasi NT pirkimui lyg rytojus neišauš.

Turėčiau pareplikuoti, kad mūsų gerbiamas miesto architektas, kaip tik nori sutankinti miestą, nes miestui plečiantis į periferiją, miestui labai brangiai kainuoja infrastruktūros įrengimas. O patys sklypų savininkai prie nieko nenori prisidėti. Net keliuko iki savo vartų negali trinkelėms išsidėti. Paklausa tame segmente yra įtakota aiškių dalykų. Žmonės paprasčiausiai lygina ar už 100k paskolą nusipirkti 50 kv.m. arčiau miesto ar 90-100 kv.m. periferijoje. Dauguma renkasi didesnį ir komfortiškesnį plotą periferijoj, nes mieste 100 kv.m. tiesiog neturi galimybių įpirkti, nes to nefinansuoja bankas įtakojant per mažoms pajamoms. Ir kuo labiau artėja rinkos pikas tuo labiau žmonės neįperka būsto arčiau centro. Todėl perka kažkokiuose gyvenimo užmirštuose pakraščiuose ir apgaudinėja save kaip faina gyventi kaime.
Per praeitą piką irgi žmonės prisistatė namų visokiuose kaimuose aplink Vilnių, o po 5-8 metų pavargę dirbti taksistais bando grįžti į miestą, taip ištremiant į kaimą kitus naivuolius.


Kas dėl chaotiško miesto plėtros pas mus yra didelė problema, kadangi didžioji dalis žemės yra privačioje nuosavybėje. Ir niekas tos žemės nenori atiduoti pusdykiui viešosioms erdvėms ar kitoms bendroms teritorijoms. O miestas savo ruoštu nepajėgus tos žemės iš privatininkų nupirkti už rinkos kainą. Todėl ir vyksta chaotiškos statybos aplink Vilnių. Retų rajonų klausimas kompleksiškai išspręstas. Turime puikią galimybę išspręsti Šnipiškių sutvarkymą, kad ir ten nebūtų taip kaip atsitiko Perkunkiemyje. Bet nežinau ar vystytojų godumas neužgoš šio gero tikslo.

Kas dėl krizės, tai tol kol žmonių pajamos didėja greičiau nei NT kainos ir jų perkamoji galia didėja, tol sunku tikėtis korekcijos. Juolab, kai pinigai dalinami vos ne už dyką. Bet kai pradės didėti paskolų palūkanos ir jų aptarnavimas, o žmonių algos nebeaugs iki dangaus, tada ir sulauksime viso to fokuso, kas vadinama korekcija ar krize. JAV jau palūkanos normaliame lygyje, dabar atėjo eilė ir Europai, nes nemanau, kad ECB nekels palūkanų ir nelauks ciklo pabaigos nebeturėdama šovinių jos suvaldymui ties nulinėm ar minusinėm palūkanom.

Nėra vieno geriausio laiko pirkimui. Svarbiausia pirkti viską už pasvertą kainą ir vadovautis savo galva.
Pirkau NT ir 2015, ir 2016, ir 2018 bet logiškomis kainomis, nors visi aplink jau ir tada sakė, kad jau krizė tuoj tuoj bus. Bet dažniausia šunys loja, o karavanas eina

Nu jo, kažkodėl primena 2007-2008 metus, tada irgi visi švaistėsi milijonais.....skolintais.
Deja, bankininkai nedovanojo skolų paskoliniams tada, ir dabar nedovanos. Kapitalizmas.

Baigsis ECB nemokami pinigai baigsis ir balius. Geopolitine situacija pasaulyje ta pakoreguos. O dabar "show must go on "

Mažiausiai keliolikoje įvykdytų projektų teko ne kartą kažką daryti su kaimynais. Pritariu, kad praktiškai kiekviename projekte yra tokių skručų, kurie laukia kol gaus kažką nachaliavai. Bet šitų menkystų procentas nėra didelis. Realiai Jungtinės partnerystės pagrindu pavyko nutiesti ir asfaltuoti kelius, pakloti aukštos įtampos kabelius, pastatyti Modulines transformatorines, įrengti vandens gręžinius, parengti daugybę įvairiausių projektų, kabelizuoti elektros oro linijas ir kt.Ir kai kuriuose projektuose dalyvavo dešimtys kaimynų investuodami finansus, laiką, savo gebėjimus ir kt.Kai kurie mano partneriai ir pažystami investavo taip pat ženklias ir didesnes lėšas į Vilniaus rajono infrastruktūros gerinimą.
Esmė gal tame, kad kiekvienas toks Jungtinės veiklos projektas yra sudėtingas vadybos prasme. Būtina iš ankso nusiteikti psichologiškai, kad garantuotai bus vienas kitas idiotas, kuris kaišios pagalius į ratus, arba apsimetinės šlanga ir aiškys, kad jam tai neaktualu. Todėl svarbu ar galima įgyvendinti projektą be šių psichinių. Dar geriau- palikti idiotus ant ledo, t.y. atribotus nuo projekto naudos. Tai padaryti yra sunkiausia dėl tos pačios norminės bazės ir teritorinio principo. Kita vertus tikslinga gnidas palikti ramybėj jau vien dėl to, kad jie negydomi ir iki grabo vykdys visokiausius kenkimus (Specialiai panaudojau ryškesnius epitetus, kad parodyti kaip man "patinka" tokios parazitų veislės). Išvada. Kažką įgyvendinti su kaimynais yra nelengva, gausu finansinių/psichologinių/laiko ir kitokių nuostolių, bet įmanoma.

Čia nuo kuriuos vietos skaičiuojant? Nuo didmiesčio centrinio pašto?

Nėra čia ką skaičiuot, užtenka pamatuot, neapsisunkink.. Manau gal artmesnio pakraščio. Pvz jei gyveni kokiose Širvintose ir vykti į darbą Vilniuj kokiam Antakalny, tai gal dar pabandyčiau kitų variantų paieškoti. Pusantros valandos kelionė į darbą daugelį atbaido. Plius nereiktų pamiršt, kad nafta irgi spekuliacinis įrankis yra.

Jei perki sau ir randi kas patinka, jami ir nesuki sau galvos. Bizniui Vilniuje NT reikėjo imti iki 2013-2014 m., dabar grietinėlė jau nuimta, kiti ant tavęs darysis biznį. Gal dar lieka žemiausias senų miegamųjų rajonų segmentas, bet čia tenka gerokai pasikuisti, ieškant patrauklaus varianto, nekampinis, buto ir namo stovis, be lifto, 2-3 a., kokie kaimynai ir etc. Rizikos - NT rinka perpildyta pasiūlos, dauguma jama n-tąjį butą, nes nesugalvoja, kur babkes dėti, ilgalaikės nuomos rinka jau čiaudo, kainos booking'e tiesiog juokingos 20-30 EUR/nakčiai. Visais frontais NT rinkoje jaučiamas persisotinimas, kai kuriuose segmentuose kainos perspjauna vakarietiškas sostines.

Ta irgi pastebėjau ypač paskutiniais mėnesiais labai daug skelbimų išmetama naujos statybos 2018-2019 ką tik įrengtas niekas, dar negyveno... Nuomos rinkoj tikrai korekcija įvyks.

Girdėjau, kad Vilniuj "Žvėryno paoramos" projekte butai graibstomi iš brėžinių. Pirmas dalykas, kad ten ne žvėrynas o senoji šeškinė, o antra - tai man primena 2006-2007 metus. Manau ne už ilgo bus geras cumshotas šitiems visiems nt investuotojukams. Kai darbininkas perka NT ir sako, kad tai jo pensija, pensinis fondas, kad nupirksiu dar pora butų su paskola ir nuomosiu - ne kažką...cum on face