Jo, pirkti butą kaip investiciją ant nuomos Lietuvoj yra durnumo požymis. Ir tas požymis rodo, kad nėra finansinio raštingumo. Rodo visišką negebėjimą investuoti pinigus kitaip.

Čia neseniai po internetus sklido vienos nuomotojos nuotraukos su siaubingais vaizdais išsikrausčius nuomininkams. Viskas netik sulaužyta ir nusiaubta, reikalingas remontas. Bet ir šūdais užkištas tūlikas.

Kam tokia rizika? Kam toks vargas? eilinis nuomotojas ieško nuomininkų, paskui bando slėpt mokesčius, tai nelegaliai nuomoja, paskui dar eina kas mėnesį žiūrėt ar nenusiaubė. pajamingumas keli procentai. Nusidėvėjimas. Likvidumas sudėtingas. Agentai, notarai ir visos kitos nesąmonės.

Investicija į NT turi ir vieną privalumą - jei investuojama su paskola, tai tolygu investavimui su svertu. Taip net ir finansiškai neišprusę, gali turėti priėjimą prie rimto finansinio instrumento.

Kaip čia kažkas sakė pirkimui laikas ir formavimas NT portfelio apsisaugant nuo infliacijos jau buvo nuo 2010-2020.
turėjau keletą sovietinių butų nusimečiau peranksti.

Net pats save pagaunu žvalgantis Aruode - kartais durna mintis šauna reik nupirkti sklypą namui, gal kada statysiu ale apsaugosiu pagalvinius nuo infliacijos.. bet kai matau aro kaina 30k. ir atgal 3 metai buvo 12k, na sugrįžta logika, kad tiekto tokia apsauga nuo infliacijos ir tiek to tas namas dabar... Gal ir nebekainuos 12k tas aras, bet 20 tikimybe yra didesne kad matysiu, nei nematysiu.. laikas parodys.

Pinigus mainau į žaliavas, kurias apverčiu per tris mėnesius.

O dėl laisvų pinigų kuriuos valgo ale infliacija nesisieloju, geriau infliacija valgo, nei suvalgys negarantuoti būdai nuo jos apsisaugoti, perkant plytas ir paslaugas kas jas sudėlioja viena ant kitos ..

P.s kad i tema pavyko sklypą nupirkti komercines paskirties, metai su puse atgal, tai ale saugosi kažkas nuo infliacijos, bet projekto dabar nevystysiu..

visokių butų nuoma, neman, pabandžiau nes galvojau tai gralis, tragedija, nemano būdui skaitliukai, kranai sugedę.. tam reik sistemos daug objektų ir t.t tada verslas, o ten 5 butai ar 7, tai nebent veikliai žmonai darbo vieta.. aa nu ir ale nuo infliacijos apsauga. ;)

Dar kad į tema metrą metalo pirkau po 2 eur prieš gerus metus, dabar perku po 5 eurus o ties 2 eurais kaina buvo apie 4-5metai, tai ar verta NT pirkti dabar, na mastykite ar tikrai dabar būtent verta.

Gerų ir paskaičiuotų investicijų į NT

shtudent,

prieš mėnesį pirkau Ignitis akcijas Londone po 17-17.3€, pardaviau po 18.8-19.3€
Toliau laukiu kol rinka pasikoreguos.
Aš manau tai geresnė investicija.

Taip pat laisvai galiu su NT užstatu paskolinti su 10% palūkanomis. Beje tiems patiems NT vystytojams.

Imi, duodi į teismą, ir kas per bėdos?
Sutartyje viskas surašoma, ks už ką atsako, kokį NT privalo palikti ir panašiai.

Tad, nemanau, kad čia tipinis atvejis, o jei tipinis - baudos ir dar kartą baudos, tokius nuomininkus pamoko...

Agentai, notarai, - normalaus o ne sovietinio, Pasaulio dalis.
Kai jų nėra, va tada ir būna problemos...

Nu reikia būt neblogai į pušį atsitrenkus, kad ant tiek nesuvokt teksto. Čia nėra diskusijos, ar notaras reikalingas ar ne. Esmė tame, kad jei užsimanysi parduot NT tai bus vargo vakarienė. O tarkim kokį Indexą per 10 sekundžių parduosi.

O dėl teismų, kuriuos pats mini, tai čia fainas labai užsiėmimas valkatas po teismus tampyt?

NuLošiam, nereikia matyti tik juodą ir baltą, yra ir kitokių spalvų.

Taip, akcijų, obligacijų, ETF ir t. t. likvidumas geresnis. Taip, greičiau parduosi.
Bet...
Pvz., nuosavo verslo pardavimas tikriausiai yra labiausiai komplikuotas ir ilgiausiai trunkantis procesas, tačiau nuosavo verslo grąžą bus gerokai didesnė nei kitų turto klasių.
Kiekviena turto klasė turi savo vietą investicijų portfelyje.

Taip, jeigu nėra specializacijos, jei sąlygos leidžia, geriau turėti mixą. Kaip madinga dabar sakyti - diversifikuoti.

O specializacija, jau reiškia kad tai yra verslas, siauraja prasme, biznis. Visiškai nesvarbu ar prekyba nuosavybės, skolos, hipotekos popieriais, ar realiu fiziniu turtu, NT, žeme, plytomis ar malkomis. Kiekviena rinka turi savo specifiką, niuansus, tam tikra rizikos/grąžos profilį. Verslininko reikalas išmanyt savo sritį ir realizuot galimybes.

Dabar kitas dalykas. Aš net neabejoju, kad NT galima uždirbt gerai, galimybės visada egzistuoja. Bet, jeigu kolega specializuojasi bulvių auginime, o šalia to visiems rekomenduoja pirkt butus su trimis paskolomis, nes suprask, vistiek atsiras durnius, kuris pasiskolins iš banko daugiau ir paims iš tavęs už brangiau. Na tai man čia kvepia BTC sektos logika ir lošimais.

Kaip bebūt, linkiu sėkmės.

NT nėra spekuliatyvus turtas (galima ir tam naudoti, bet bendrai kalbant nėra). Jis neturėtų būti perkamas tam, kad po kelių metų parduoti. Dažniausiai naudojamas tam, kad gauti tam tikrą pinigų srautą. Jeigu kalbant apie Vilniaus butus nuomai, sakyčiau, jog rinka iki vasario mėn. buvo pakankamai subalansuota (atitiko pasiūla paklausą). Nuo vasario mėn. persivertė labiau į nuomotojų pusę (dėl ženkliai padidėjusios paklausos). Kaip tai ilgai bus - pamatysim.
Jeigu kalbant apie galutinį turto realizavimą, taip, kainos gali judėti į visas puses. Taip yra su visomis turto klasėmis. Tos pačios rizikos dėl ECB ir FED palūkanų normų didinimo. Tos pačios rizikos dėl bendros ekonominės situacijos. Jeigu ekonomikai bus blogai, tai bus blogai ir NT, ir akcijomis, ir daugeliui kitų turto klasių.

Galiausiai - ok, NT dabar yra bloga turto klasė, reikia realizuoti pelnus. Ir ką tada daryti? Investuoti į akcijas, kurios viršuje? Laikyti cashą? Obligacijas? BTC?

Kolega ThePope, turiu tris paskolas NT, nes paprasčiausiai galiu sau tai leisti. Jų aptarnavimas kainuoja juokingus pinigus. Šalia savo pagrindinio pajamų šaltinio turiu dar kelis verslus, į kuriuos man nereikia investuoti savęs. Man tai pramoga, tikrai iš to negyvenu. Bet... NT valdymu užsiimu nuo 1998 m. Anksčiau tai buvo tik silpna idėja, bet matydamas tą infliacinį spaudimą, suprantu, koks tai gėris yra NT. 25 metų NT nuomos patirtis patvirtino pasirinkimo teisingumą - dabar iš tų pinigų galėčiau sau ramiai gyventi, keliauti, užsitikrinau finansinę nepriklausomybę visam likusiam gyvenimui. Man visai nerūpi, ar man mokės kas nors pensiją ir kokią. Dabar galėčiau ramiai patikėti nuomos rūpesčius, kokiam nors tarpininkui ir aplamai nesukti sau galvos, leisdamas laiką bet kokiam pasaulio gale. Ir nan nebereikia kasdien šokinėti prie kotiruočių ir tikrinti laimėjau ar prapyliau savo pinigus vietiniam casino.

Tommy, taip obligacijos jau darosi patrauklios, kitaip tariant eina patrauklyn. Čia apie JAV. Kas LT tame fronte negaliu pasakyti, bet kiek mačiau publikacijas, komercinių obligacijų pajamingumai tikrai neblogai atrodo. Bet čia jau specifinė sfera, pats gerai atsakei į savo klausimą aukščiau - tiesiog turėk miksą.

Shtudent, tada tvarkoje, manykim išmanai ką darai.

shtudent,jei ne paslaptis,kokį NT valdot - komercinės paskirties,ar butus?

Nuo '98 metu tesiasi augimo laikotarpis LT, nesuversk visko infliacijai, ne pinigu nuvertejime esme cia.
Pasakyk, kad ir ateinancius 25 metus tikiesi tokio paties augimo? 🤣

Visada yra SHORT galimybė. Alternatyva grynų laikymui, kai viskas atrodo brangu yra nėra idėjų.



Pritariu

Senelis Girinis
Aukštos klasės butai centre. Knaipėmis neužsiimčiau.

aryan
Taip, tikiuosi stabilaus augimo daugmaž atitinkančio darbo užmokesčio augimą, kuris šiuo metu apie 10 proc. metinio. Bet pastarųjų metų NT augimas buvo beprotiškas, todėl tikiuosi, kur kas kuklesnio ir normalesnio nei 50 proc. per metus, kur dabar išbrango mano turimas NT. Be to mane tenkina ir metinis 6-9 proc. pajamingumas iš nuomos. Palyginimui Vakarų Europoje NT nuomos pajamingumas siekia 3-3,5 proc., atmetus mokesčius.

Aš nežinau ar viskas brangu. Tame ir yra problema. Tiek akcijos, tiek NT yra apie piką, bet tai toli gražu nereiškia, kad kainos kris.
Be to, shortinimas yra atskiras mokslas ir atskira veikla, ir atskiras tikėjimas. Kaip minėjau, jeigu atrodo, kad per brangu, tai dar nereiškia, jog nebus dar perbrangiau.



Aš esu turėjęs barako kambarį nuomai neblogoje vietoje. Pelningumo prasme buvo pati geriausia investicija, tačiau buvo dažna nuomininkų kaita (kartais likdavo ir užstatas, o tai papildomas uždarbis), kartais tekdavo priminti apie pareigą mokėti nuomą ir pan. Skaičiuojant procentais, gaunasi geri skaičiai, tačiau išraiška eurais nebuvo verta gaištamo laiko. Iš kitos pusės, turint daug tokių objektų galima gera papildoma veikla ir geras uždarbis.

Keista, kad tikiesi, kad cia bus geriau nei vakaruose.

Pirkti ar nepirkti yra durnumo požymis, čia dar klausimas.
Gal neesate susidūręs su realia NT nuomos specifika, arba blogai informuotas, tad pateiksiu realų pavyzdį ir palyginimą su investavimu į akcijas. Turėkime onenyje, kad, nors NT rinka Vilniuje augo greičiau nei įprasta, taip pat greičiau nei vidurkis augo ir SP500.
2018 pradžioje pirkau nedidelį butuką centre, prie Konstitucijos pr. Ne bendrabutis. Buto kaina 31kEUR. Savų įnešiau 10k, likę banko. Dabar buto vertė konservatyviai apie 60k (panašių skelbimų aruode vidurkis minus 10%). Per 4 metus (arba 50 mėnesių) sugeneruota apie 7500EUR cash flow (nuoma minus palūkanos, mokesčiai, remontai). Paskolos likutis 15k. Pardavus dabar būtų fiksuotas pelnas: 60000+7500-10000-15000-4350 (pelno mokestis)=38150EUR.
4 kartus reikėjo ieškoti nuomininkų, 3 kartus tai darėme per agentūrą (patys nusifotkino butą ir padarė visą darbą už mus, imdami mokestį už paslaugas iš nuominkų), atvažiuodavome tik pasirašyti nuomos sutarties. 1 kartą patys ieškojome, reikėjo 2 aprodymų - vizitų. Dar reikėdavo pasiimti raktus iš nuomininkų, kai išsikraustydavo, ir bene 4 kartus atvažiuoti dėl smulkių remonto darbų. Jei dar pridėti pasirašymus pas notarą, sumoj per 4 metus, grubiai, maksimum 2 pilnos dienos sugaišto savo laiko ar darbo. Beje, palyginus su kitais NT objektais, šis yra kol kas pats imliausiais darbui ir laikui. Kitur nuomininkus pamatau dukart metuose. Užkišti tūlikai ir sugadintos sienos, tikiu, pasitaiko, tik apie juos trimituojama plačiau, nei apie didžiąją daugumą tvarkingų nuomininkų. Žinoma reikia žiūrėt, kokį objektą perki, ir kokius nuomininkus priimi.

Tad per 4 metus prieaugis nuo 10k iki 38k, 380%. Dar nepridėjus papildomų pajamų, reinvestuojant gautas nuomos pajamas.
SP500, kuris irgi augo labiau nei daugiametis vidurkis, per tą patį laikotarpį prieaugis - 66%, tačiau jau reinvestavus dividendus.

Ar verta paaukoti keliolika savo laiko valandų tam, kad išnaudoti galimybę pasinaudoti banko svertu ir sugeneruoti ~28kEUR vietoj index fund ~6k? Manau, taip.
Ar tokių pačių rezultatų galima tikėtis ateityje? Greičiausiai, ne. Ar verta nurašyti NT kaip turto klasę nepasidomėjus apie ją kiek plačiau? Manau, kad taip pat ne.

Jeigu naudojat skolą. Sugeneruotą grąžą reikia "nusvertinti", arba lyginamąją gražą analogiškai "užsvertinti". Jūsų atveju 1 prie 3.

Na, NT mažiau rizikinga per skolos vienetą, kaip bebūt, tą irgi reikia įsivertint.