RSS| Autorius | Žinutė |
| 2023-05-26 11:03 #752324 | |
|
Aš irgi tą patį galvoju. Negi valdyba ims ir uždarys, išsiparduos. Iš ko tada algas mokėsis
|
|
| 2023-05-26 11:22 #752325 | |
|
Niekas cia nieko nelikviduos nebent dabar kas nors susrebs, taps kontroliuojanciu akcininku ir taip nuspres.
Manau, kad bus taip. Parduos dar koki likvidu objekta, grazins brangias skolas per metus. Tada fondo performancas priklausys nuo europos, galerijos ir kaip mirakli pavys isnuomuoti. Jeigu lievai, dividendu nebus arba bus mazi ir tasysis apie 0.5-0.6, jeigu galerija ir europa paeis tada pakils anksciau. Apie 1 eura galima pamirsti kol nebus padoresniu divu arba stabilizacijos. Bet koki 0,7-0,8 gali traukti. Mane labiausiai neramina miraklis, jeigu ji parduotu tai oO |
|
| 2023-05-26 13:03 #752332 | |
|
Oponuočiau sakantiem, jog reikia parduot ir realizuot vertę likviduojant. Bepigu gaut netoli "Fair value" už geriausius objektus, bet manau tikrasis "linksmumas" pasirodytų, jei reiktų parduot Meraki su 31% užimtumu, Galerija su 1.3% pelningumu ar tą pačią Europą su taip pat neblizgančiu 3,7% pelningumu. Šie 3 objektai įvertinti virš 121 mln, klausimas už kiek juos realiai pavyktų parduot esamoj situacijoj. Reikia, kad tokia Galerija vėl generuotų bent 3mln per metus kaip 2020, o ne +/- 1mln kaip dabar.
|
|
| 2023-05-26 13:14 #752333 | |
|
Tai pirmiausia ir reikėtų pradėti nuo atsikratymo sunkaus ir brangaus balasto (Europa ir Galerija).
Maraki, sakykim, ateityje dar gali kažką parodyti. |
|
|
2023-05-26 13:20 #752335
 3
|
|
Privačios skolos neliks per maždaug pusantrų metų. Iki šių metų pabaigos sumažės 50%, per 12-18 mėnesių 70-100%. Tuomet liks tik bankinis finansavimas, priklausantis nuo EURIBOR. Todėl skaičiuoti at perpetuity 40 mln. eurų obligacijų aptarnavimo nereikėtų. Tarmo viešai kalba apie 50% LTV tikslą, bet turbūt tas tikslas bus arčiau 40-45%. Įvertinus tarptautinę, ypač Skandinavų, peers komunikaciją ir veiksmus. Dabar tik rinkos gąsdinti nenori.
Dividendų išmokų šiais metais tikėtis naivu. Tam nėra srauto. Nuomos indeksavimas, atnaujinta Europa ir Galerija, Meraki efektą geriausiu atveju duos antroje metų pusėje. Todėl, labai optimistiškai žiūrint, kažkokios išmokos galimai bus Kalėdų proga. Vasarą jei išmokės, patrupins centus. Tikiuosi taip nedarys, nes sprendimas būtų beprasmis ir net žalingas. Turto vertinti nesiūlyčiau. Pagrindiniai trys fondo objektai, kurie nebus parduoti - Plaza, Postimaja ir Europa - labai keisti turtai, kurių vertė negali būti skaičiuojama tik pagal nuomos pajamas, nes techniškai tai legacy turtas. Tačiau šiandien visi trys yra per daug šūdinos būklės ir ypatingai prastai administruojami, ką atspindi nuomos pajamos. Dabartinis jų stovis bei generuojamas srautas neleidžia jų vertinti kaip vertingo legacy turto (pvz Hiltono kvartalas Vilniuje yra geras vertingo legacy turto pavyzdys). Todėl jų kainą nustatyti realistiškai galima tiek pat, kiek išburti kitos savaitės vėjo gūsius virš Ženevos ežero. BHF dabar yra distressed/deep value teritorijoje. |
|
|
2023-05-26 14:09 #752343 |
|
Jeigu netikite, kad turta galima parduoti uz tiek, kiek stovi balanse, vadinasi manote, kad min 3 salys meluoja - vadovybe, vertintojai, auditoriai.
Visas turtas balanse turetu buti apskaitomas tikraja verte, nepriklausomai nuo jo uzimtumo. Jei turtas apytustis, tai DCF artimiausiems metams irgi turi buti atitinkamas. Todel siam momentui nematau indikaciju, kad vadovybe-vertintojai-auditoriai sukciautu, todel ir manau, kad geriausias kelias investuotojams - parduoti visa turta kuo greiciau ir issidalinti pinigus. NT kuo greiciau reiskia ne siandien-rytoj, o galbut per artimiausius metus. Vel gi, jei NT paskolos siandien kainuoja 6-7%, tai gal geriau tam paciam NT siandien padaryti tu 6-7% nuolaida, o ne laukti metus, kol parduosi tais 6-7% brangiau. Aisku, vadovybe nori vadovauti, o ne generuoti maksimalia graza investuotojams. |
|
| 2023-05-26 14:10 #752344 | |
|
Tomy [2023-05-26 11:14]: Tai pirmiausia ir reikėtų pradėti nuo atsikratymo sunkaus ir brangaus balasto (Europa ir Galerija). Maraki, sakykim, ateityje dar gali kažką parodyti. Bet tai objekto kainos skirtumas bus jei pardavinėsi objektą su 1mln nuomos srautu ir objektą su 3mln. Čia nebent, jei jau iškeli rankas ir sakai, kad čia nieko nepavyks padaryt daugiau ir parduot kaip koki distressed asset. |
|
|
2023-05-26 14:25 #752348
1
|
|
|
xgx [2023-05-26 14:09]: Jeigu netikite, kad turta galima parduoti uz tiek, kiek stovi balanse, vadinasi manote, kad min 3 salys meluoja - vadovybe, vertintojai, auditoriai. Perfrazuosiu šį tikėjimą į faktus. Faktas Nr. 1 Duetto I ir II pardavimo kaina 37 mln. Eur Faktas Nr. 2 paskutinio vertinimo kaina 39,098 mln. Eur Faktas Nr. 3 pardavė už beveik 5,4 proc. mažesnę kainą. Pagal šią metodiką galima paanlizuoti ir kitus pardavimus. Rezultatas panašus. Suprantu, kad, anot jūsų, šios trys šalys nemeluoja. Taip? Tai tada jūsų logiška, kad vadovybė tyčia pardavė pigiau? Taip? P. S. realybėje kaina priklauso ne tik nuo vertintojų, o ir nuo pirkėjų. O pirkėjo kaina gali sužinoti tik parduodamas. Taip ir atsitiko šioje situacijoje. tautietis [2023-05-26 14:10]: Bet tai objekto kainos skirtumas bus jei pardavinėsi objektą su 1mln nuomos srautu ir objektą su 3mln. Čia nebent, jei jau iškeli rankas ir sakai, kad čia nieko nepavyks padaryt daugiau ir parduot kaip koki distressed asset. Joo.. Čia požiūrio klausimas. Bet bandymas parodyti, kad gali padaryti tvarką kainuoja tiek laiką, tiek pinigus. Kažkada turi ateiti tas momentas, kai pripažįsti realybę. |
|
| 2023-05-26 14:27 #752350 | |
|
xgx [2023-05-26 14:09]: Jeigu netikite, kad turta galima parduoti uz tiek, kiek stovi balanse, vadinasi manote, kad min 3 salys meluoja - vadovybe, vertintojai, auditoriai. Visas turtas balanse turetu buti apskaitomas tikraja verte, nepriklausomai nuo jo uzimtumo. Jei turtas apytustis, tai DCF artimiausiems metams irgi turi buti atitinkamas. Todel siam momentui nematau indikaciju, kad vadovybe-vertintojai-auditoriai sukciautu, todel ir manau, kad geriausias kelias investuotojams - parduoti visa turta kuo greiciau ir issidalinti pinigus. NT kuo greiciau reiskia ne siandien-rytoj, o galbut per artimiausius metus. Vel gi, jei NT paskolos siandien kainuoja 6-7%, tai gal geriau tam paciam NT siandien padaryti tu 6-7% nuolaida, o ne laukti metus, kol parduosi tais 6-7% brangiau. Aisku, vadovybe nori vadovauti, o ne generuoti maksimalia graza investuotojams. Tai panašu, kad toks kelias ir vyksta, nes parduotas Domus PRO, Duetto. |
|
| 2023-05-26 14:32 #752351 | |
|
xgx [2023-05-26 12:09]: Jeigu netikite, kad turta galima parduoti uz tiek, kiek stovi balanse, vadinasi manote, kad min 3 salys meluoja - vadovybe, vertintojai, auditoriai..... Bet tai sutikit, jog investuotojai kažkuo nepasitiki, nes antraip gal nebūtų 64% nuolaidos nuo NAV rinkoje. |
|
| 2023-05-26 14:41 #752354 | |
|
Investuotojai investavo del dividentu. Ir investavo daug. Dabar akivaizdu, kad dividentu nebus rimtu greitai. Investuotojai jauciasi isdurti. Ir taip jau 3 metai. Ir jiems nervai nelaiko jau. Del to kaina nebesvarbi.
|
|
| 2023-05-26 14:49 #752355 | |
|
stiklas [2023-05-26 12:41]: Investuotojai investavo del dividentu. Ir investavo daug. Dabar akivaizdu, kad dividentu nebus rimtu greitai. Investuotojai jauciasi isdurti. Ir taip jau 3 metai. Ir jiems nervai nelaiko jau. Del to kaina nebesvarbi. Sutinku. Jie labai stipriai save pozicionavo kaip "dividendų mokėtojai", vos ne pirkit fondą vietoj buto, o gavos taip kaip gavos. Pra*iko reputaciją kažkuria prasme irgi. Dabar net ir finansiniam srautui pasitaisius gali ilgai užtrukt kol susigrąžins (jei dar išvis pavyks). |
|
| 2023-05-26 16:20 #752367 | |
|
stiklas [2023-05-26 14:41]: Investuotojai investavo del dividentu. Ir investavo daug. Dabar akivaizdu, kad dividentu nebus rimtu greitai. Investuotojai jauciasi isdurti. Ir taip jau 3 metai. Ir jiems nervai nelaiko jau. Del to kaina nebesvarbi. Toks paskutinis lašas bus investuotojams birželio 2 d. metinis akcinininkų susirinkimas, jei net simbolinių dividendų nepaskirs. Kas reikš visišką fondo pažadų savo investuotojams nesilaikymą. |
|
| 2023-05-26 17:05 #752369 | |
|
dna [2023-05-26 16:20]: stiklas [2023-05-26 14:41]: Investuotojai investavo del dividentu. Ir investavo daug. Dabar akivaizdu, kad dividentu nebus rimtu greitai. Investuotojai jauciasi isdurti. Ir taip jau 3 metai. Ir jiems nervai nelaiko jau. Del to kaina nebesvarbi. Toks paskutinis lašas bus investuotojams birželio 2 d. metinis akcinininkų susirinkimas, jei net simbolinių dividendų nepaskirs. Kas reikš visišką fondo pažadų savo investuotojams nesilaikymą. O tai tamsta sakote, kad geriau dividendus privalomai mokėti negu mažintis leverage ir stabilizuoti portfelį? Buyback'as turbūt gerokai geresnė alternatyva nei mokėti dividendus nuo kurių dar ir mokesčius teks susimokėti. |
|
| 2023-05-26 18:07 #752371 | |
|
Timis [2023-05-26 17:05]: dna [2023-05-26 16:20]: stiklas [2023-05-26 14:41]: Investuotojai investavo del dividentu. Ir investavo daug. Dabar akivaizdu, kad dividentu nebus rimtu greitai. Investuotojai jauciasi isdurti. Ir taip jau 3 metai. Ir jiems nervai nelaiko jau. Del to kaina nebesvarbi. Toks paskutinis lašas bus investuotojams birželio 2 d. metinis akcinininkų susirinkimas, jei net simbolinių dividendų nepaskirs. Kas reikš visišką fondo pažadų savo investuotojams nesilaikymą. O tai tamsta sakote, kad geriau dividendus privalomai mokėti negu mažintis leverage ir stabilizuoti portfelį? Buyback'as turbūt gerokai geresnė alternatyva nei mokėti dividendus nuo kurių dar ir mokesčius teks susimokėti. Aš šį fondą suprantu kaip dividendus stabiliai mokantį darinį. Jie gi veikia REIT principu, akcijos kaina nėra tokia aktuali, kaip pastovi grąža akcininkams iš dividendų. Esmė čia kaip iš NT nuomos, jis turi generuoti pajamas iš nuomininkų, o kaina NT gali keistis nuo aplinkybių. Buy-back galima daryti, jei yra iš ko, bet pirmiausia tai dividendų srautas turi būti užtikrintas. Tegul moka, kad ir po 1 centą už ketvirtį, bet turi mokėti. Kitaip kokia prasmė būti Reit koncepcijos fondu. |
|
|
2023-05-26 18:48 #752372
4
|
|
|
Pasidomėk pradžiai, kas yra REIT. Jiems galioja specialus teisinis ir mokestinis režimas, kuris įpareigoja tam tikrą procentą privalomai išmokėti akcininkams. Estijoj nėra jokio REIT'us reguliuojančio įstatymo. Kaip ir Lietuvoje ar Latvijoje. Vadintis gali kaip nori. Jei katinas pasivadins tigru, didesnis nuo to netaps. BH galės, mokėti, galės nemokėti dividendų, jokie jam REIT teisiniai aprobojimai negalioja.O mokėt dividendus turint 11+% paskolų yra kvailystė. Tokio biznio pabaigą nesunku paskaičiuoti. Net 5+% palūkanos tokiems užskolintiems fondams jau pavojingos, nekalbu apie aukštesnes. Tingiu čia ieškot, bet jau gerokai anksčiau rašėmės čia temoje keliese, kas laukia fondo kylant Euribor ir laukiant refui stambių paskolų. Bet kažkas buvo matę esto skaidrėj, kad palūkanos fiksuotos (nepažiūrėjo iki kada), kiti skaičiavo, kad viską pardavus stambiam pliuse atsiduri. Jų stambiausių objektų kainą labai sunku nustatyti, nes tai ne 2 kambarių butas Fabijoniškėse. Prispaudus bėdai ir negaunant refo niekas į tą NAV gali nežiūrėt. o keletas žaidėjų, kurie pajėgūs pirkt tokius objektus ir turi pinigus gali palaukti žiūrėdami į savininko agoniją ir varžytinėse arba iš desperacijoje esančio savininko su gera nuolaida nusipirkti. Čia tie žaidimai estuko, kad kaupia dividendus ir išmokės, paskui jau keičia mokėjimą iš ketvirtinių į pusmetinius, paskui nei pusmetinių, o dabar jau nutilo visai. Ir nesuprantu kokia jums būtų paguoda iš to cento ar dviejų dividendų (kurie dar labiau fondą skandintų išmokėjus) kai krito tiek % fondo vienetas.
|
|
| 2023-05-26 22:41 #752377 | |
|
DJD [2023-05-26 18:48]: Pasidomėk pradžiai, kas yra REIT. Jiems galioja specialus teisinis ir mokestinis režimas, kuris įpareigoja tam tikrą procentą privalomai išmokėti akcininkams. Estijoj nėra jokio REIT'us reguliuojančio įstatymo. Kaip ir Lietuvoje ar Latvijoje. Vadintis gali kaip nori. Jei katinas pasivadins tigru, didesnis nuo to netaps. BH galės, mokėti, galės nemokėti dividendų, jokie jam REIT teisiniai aprobojimai negalioja.O mokėt dividendus turint 11+% paskolų yra kvailystė. Tokio biznio pabaigą nesunku paskaičiuoti. Net 5+% palūkanos tokiems užskolintiems fondams jau pavojingos, nekalbu apie aukštesnes. Tingiu čia ieškot, bet jau gerokai anksčiau rašėmės čia temoje keliese, kas laukia fondo kylant Euribor ir laukiant refui stambių paskolų. Bet kažkas buvo matę esto skaidrėj, kad palūkanos fiksuotos (nepažiūrėjo iki kada), kiti skaičiavo, kad viską pardavus stambiam pliuse atsiduri. Jų stambiausių objektų kainą labai sunku nustatyti, nes tai ne 2 kambarių butas Fabijoniškėse. Prispaudus bėdai ir negaunant refo niekas į tą NAV gali nežiūrėt. o keletas žaidėjų, kurie pajėgūs pirkt tokius objektus ir turi pinigus gali palaukti žiūrėdami į savininko agoniją ir varžytinėse arba iš desperacijoje esančio savininko su gera nuolaida nusipirkti. Čia tie žaidimai estuko, kad kaupia dividendus ir išmokės, paskui jau keičia mokėjimą iš ketvirtinių į pusmetinius, paskui nei pusmetinių, o dabar jau nutilo visai. Ir nesuprantu kokia jums būtų paguoda iš to cento ar dviejų dividendų (kurie dar labiau fondą skandintų išmokėjus) kai krito tiek % fondo vienetas. Man atrodo, kad tas 0,5 cento, 1 ar 2 centai už pusmetį tik ir gali išgelbėti fondo vieneto kritimą, nes žinosim, kad ir kiek kris akcijos kaina - dividendai bus mokami. Jei fondas neįgalus mokėti dividendų, net ir pardavęs du objektus - tai yra paskutinė vinis į BHF karstą. Čia kalbam pirmiausia apie tuos pensijų fondus, kurie jį pirko užtikrinti savo fondų grąžą. Jei grąžos nebus - visi instituciniai investuotojai paliks BHF, o tada kaina bus... Galit prognozuoti... |
|
| 2023-05-26 23:26 #752378 | |
|
dna [2023-05-26 22:41]: Man atrodo, kad tas 0,5 cento, 1 ar 2 centai už pusmetį tik ir gali išgelbėti fondo vieneto kritimą, nes žinosim, kad ir kiek kris akcijos kaina - dividendai bus mokami. Jei fondas neįgalus mokėti dividendų, net ir pardavęs du objektus - tai yra paskutinė vinis į BHF karstą. Čia kalbam pirmiausia apie tuos pensijų fondus, kurie jį pirko užtikrinti savo fondų grąžą. Jei grąžos nebus - visi instituciniai investuotojai paliks BHF, o tada kaina bus... Galit prognozuoti... Jusu argumente yra emocija, kad dividendai turi buti ir taskas, nes taip tikimasi, tokia buvo istorija, ir pan. Emocijos yra negerai investavime. Saltas, be emociju isskaiciavimas yra tai, kad fondas turi susitvarkyti savo LTV ir galeti skolintis uz priimtinas palukanas. Todel visi pinigai artimiausiu metu turi buti nukreipti sia linkme. Nukreipti net mazus pinigus i dividendus butu pries investuotoju interestus. Cia gana paprasta matematika. Pensiju fondai ir kiti stambus investuotojai tai supranta ir daro savo sprendimus. |
|
|
|
2023-05-27 19:58 #752395
1
|
|
dna [2023-05-26 22:41]: Man atrodo, kad tas 0,5 cento, 1 ar 2 centai už pusmetį tik ir gali išgelbėti fondo vieneto kritimą, nes žinosim, kad ir kiek kris akcijos kaina - dividendai bus mokami. Jei fondas neįgalus mokėti dividendų, net ir pardavęs du objektus - tai yra paskutinė vinis į BHF karstą. Čia kalbam pirmiausia apie tuos pensijų fondus, kurie jį pirko užtikrinti savo fondų grąžą. Jei grąžos nebus - visi instituciniai investuotojai paliks BHF, o tada kaina bus... Galit prognozuoti... Galiu patikinti, kad instituciniai bus žymiai labiau linkę išsiparduoti, jei BHF taškys šiemet pinigus tokiems trumpalaikiams džiaugsmams, kaip dividendai. Institucijos supranta, kur realios problemos ir ką reikia pirmiausia spręsti. Dividendų išmokos šiuo metu yra n-toji problema eilėje. |
|
Norėdami rašyti forume, turite užsiregistruoti, o jei jau registravotės- prisijungti.