RSS| Autorius | Žinutė |
| 2023-06-02 09:14 #752799 | |
|
Būtų pakankamai keista, jeigu tai būtų pastarųjų dienų BHF augimo priežastis.
|
|
| 2023-06-02 14:06 #752828 | |
|
cia ne "augimas" o "atsokimas"
|
|
|
2023-06-05 14:39 #752947
 3
|
|
Prieš kelias dienas vyko susirinkimas (https://view.news.eu.nasdaq.com/view?id=b369c6c3cfc9ad3e56db5ce75e5975a26&lang=en&src=listed). Keli svarbiausi punktai, apie kuriuos jau rašiau, bet dabar Tarmo ir viešai dėsto:
The previous bond was refinanced on 8 May 2023 with a new EUR 42 million bond including a call option for EUR 20 million during 12 months and further call options thereafter Historically the Fund used a debt-equity ratio of 55-60%, including a EUR 50 million bond. Since the Ukrainian war broke out in 2022, the management of the Fund has been working to bring down the LTV ratio to below 50%. Main NOI drivers: • Prime assets turnaround to mixed-use properties in city centre • Increase in occupancy in Galerija Centrs, Europa, Postimaja, and Meraki Decision to withhold dividends in 2023 to strengthen the Fund and its asset performance. LTV below 50%. Reduce expensive debt. |
|
| 2023-06-05 22:27 #752972 | |
|
Tai yra vienintelis teisingas kelias. Stabdyti dividendus, didinti pajamas, mažažinti svertą ir taip išgyventi krizę. Gerų ženklų tikrai yra. Dar būtų gerai, kad neprireiktų likviduoti dar kokio objekto, nors kiek turiu info tai ant prekystalio dar bent vienas tikrai guli..
|
|
| 2023-06-07 10:38 #753162 | |
|
Kiek vertas komercinis nekilnojamas turtas šiuo metu ir kiek jis kris? Niekas nežino kas bus ateityje, bet visada galima pažiūrėti kas vyksta kitur. San Franciskas buvo vienas brangiausių ofisų rinkų dėl ten įsikūrusių daugybės technologijų kompanijų. Po ilgos pertraukos ten įvyko keletas stambių sandorių.
Sandoriai įvyko su maždaug 70+% nuolaida nuo anksčiau prašytos kainos ir pardavimo kaina buvo maždaug 2k eurų už renovuoto pastato kvm ir apie 1200-1300 eur už kvm už nerenovuotą ofiso pastatą San Francisko centre. https://www.zerohedge.com/markets/what-are-older-office-towers-worth-new-era-second-san-francisco-office-tower-sells-70 |
|
| 2023-06-07 10:54 #753166 | |
|
Nežinau kiek čia patikimas šaltinis bei neįsivaizduoju kas ten per sandoriai, bet permečiau akimis San Francisko komercinių patalpų skelbimus. Tai ten nėra jokių panašių kainų į straipsnyje nurodytas. Nemažos dalies objektų kvadratinės pėdos kainos didesnės nei nurodėt už kvadratinį metrą.
P. S. iki 200 USD už kv. pėdą iš viso nėra objektų. |
|
| 2023-06-07 11:16 #753172 | |
|
Tomy [2023-06-07 08:54]: Nežinau kiek čia patikimas šaltinis bei neįsivaizduoju kas ten per sandoriai, bet permečiau akimis San Francisko komercinių patalpų skelbimus. Tai ten nėra jokių panašių kainų į straipsnyje nurodytas. Nemažos dalies objektų kvadratinės pėdos kainos didesnės nei nurodėt už kvadratinį metrą. P. S. iki 200 USD už kv. pėdą iš viso nėra objektų. Nebūtų gera idėja vertinti kainas pagal aruodo skelbimų kainas. Nes jos nerodo tikros sandorių kainos. Kaip ir rašoma, tikruose sandoriuose buvo 70+ proc nuolaida, tai yra pardavė maždaug keturis kartus pigiau nei buvo kaina 'skelbimuose'. Pastatai nebuvo įkeisti netgi, tai nebuvo distress sale, tiesiog jei nori parduoti pasirodo reikia parduoti keturis kart pigiau nei skelbimuose. Nes už tas kainas kurios skelbimuose niekas neperka |
|
|
2023-06-07 11:19 #753173 |
|
O man atrodo, kad nėra gera idėja vertinti San Francisco komercinio NT rinką pagal zerohedge straipsnelius. Pas juos visada spalvos sutirštinamos tam, kad kuo didesnį armagedoną pavaizduoti
|
|
| 2023-06-07 11:22 #753178 | |
|
Phantoom [2023-06-07 09:19]: O man atrodo, kad nėra gera idėja vertinti San Francisco komercinio NT rinką pagal zerohedge straipsnelius. Pas juos visada spalvos sutirštinamos tam, kad kuo didesnį armagedoną pavaizduoti 'spalvos sutirštinamos' yra toks subjektyvus vertinimas. Aš labiau sakyčiau kad jie 'nevynioja į vatą'. Bet vienas dalykas tikras kas liečia finansus zerohedge visada turi tikslią informaciją ir faktus. Ir dažniausiai anksčiau nei kiti |
|
|
|
2023-06-07 11:25 #753180 |
|
liutas.a [2023-06-07 09:22]: 'spalvos sutirštinamos' yra toks subjektyvus vertinimas. Aš labiau sakyčiau kad jie 'nevynioja į vatą'. Bet vienas dalykas tikras kas liečia finansus zerohedge visada turi tikslią informaciją ir faktus. Ir dažniausiai anksčiau nei kiti ta "tiksli informacija ir faktai" yra pateikiama tokiu kampu, kad atrodytų kuo didesnis baubas ir siaubas, jog viskas tuoj sugrius. Atsidarytkite jų 10-15 metų senumo straipsnius ir nustebsite kaip mažai turinys tepasikeitė, o rinka ir ekonomika sukasi toliau kaip niekur nieko |
|
|
2023-06-07 11:28 #753183
1
|
|
|
liutas.a, faktas, kad realios kainos nerodo.
Mano gyvenimiška patirtis sako, kad dažniausiai skelbimuose kaina būna artimesnė pardavimo kainai nei skelbimas-70proc. Man dar sunkiai suprantamas pats faktas, kad neturint didelio reikalo šiaip pardavė už -70 proc hipotetinės rinkos kainos. Kaip realiai tai atrodo: Gyveni ramiai, turi pinigų, nereikia tau skubiai pardavinėti turto. Įmeti skelbimą už "rinkos" kainą. Ateina pas tave pirkėjas sako: -moku tau -70 proc. O tu: - ok, parduota. Niekaip neįsivaizduoju tokio atvejo. |
|
| 2023-06-07 11:36 #753184 | |
|
Tomy [2023-06-07 09:28]: liutas.a, faktas, kad realios kainos nerodo. Mano gyvenimiška patirtis sako, kad dažniausiai skelbimuose kaina būna artimesnė pardavimo kainai nei skelbimas-70proc. Man dar sunkiai suprantamas pats faktas, kad neturint didelio reikalo šiaip pardavė už -70 proc hipotetinės rinkos kainos. Kaip realiai tai atrodo: Gyveni ramiai, turi pinigų, nereikia tau skubiai pardavinėti turto. Įmeti skelbimą už "rinkos" kainą. Ateina pas tave pirkėjas sako: -moku tau -70 proc. O tu: - ok, parduota. Niekaip neįsivaizduoju tokio atvejo. skelbimo kaina nėra hipotetinė rinkos kaina. Reali situacija buvo tokia kad bankas pardavinėjo savo ofisą kuris stovėjo tuščias tarkime mažiausiai nuo 2020. Tarkime nuo tada jį ir pardavinėjo prašė berods 150m (kaina skelbimuose), niekas nesidomėjo. Buvo oportunistų kurie pasiūlė žemiau 40m, pasiuntė juos po velnių. Papardavinėjo dar kokius metelius, pasisamdė dar konsultantus kad parduot ir kai gavo šiek tiek virš 40 pasiūlymą daugiau nebesiuntė, nes būtent pasiūlymai yra hipotetinė rinkos kaina, o ne skelbimai. O įvykę sandoriai ir tik jie yra reali rinkos kaina. |
|
| 2023-06-07 11:48 #753186 | |
|
1) Ar tas ofisas yra normalus ofisas, ar jis skirtas nugriovimui, o jo vertė yra tik žemė ant kurios stovi?
2) Mano protas nesupranta kaip tai vyksta, jog skelbimuose kainos nuo 1000 USD/sq f, o pardavimų kainos yra iki 200 USD/sq f. 3) Tada mano protas nesuvokia, kad tokie verslo gigantai įmetė į skelbimą pastatą 3 kartus brangiau nei rinkos kaina. Ir tikėjosi, kad niekas nepastebės, jog pastatas parduodamas 3 kartus brangiau nei rinkos kaina. Ir čia kalba ne apie braškes už kelis eurus, o apie turtą, kurio vertė skaičiuojama milijonais. Šiaip bendrai kalbant, visa šita istorija apie tai, jog rinkos vertė yra - 70 proc. nuo skelbimų kainos, yra sunkiai įtikėtina. Sakykim, kad vienas durnius tikrai gali įmesti skelbimą už 3 kartus didesnę kainą, bet tvirtinti, jog visi taip daro... Aš būčiau labiau linkęs manyti, kad šiose istorijose yra kažkokie nežinomieji. |
|
| 2023-06-07 12:08 #753189 | |
|
Na, pavyzdžiui, mokesčiai?
|
|
| 2023-06-07 12:12 #753194 | |
|
Tomy [2023-06-07 09:48]: 1) Ar tas ofisas yra normalus ofisas, ar jis skirtas nugriovimui, o jo vertė yra tik žemė ant kurios stovi? 2) Mano protas nesupranta kaip tai vyksta, jog skelbimuose kainos nuo 1000 USD/sq f, o pardavimų kainos yra iki 200 USD/sq f. 3) Tada mano protas nesuvokia, kad tokie verslo gigantai įmetė į skelbimą pastatą 3 kartus brangiau nei rinkos kaina. Ir tikėjosi, kad niekas nepastebės, jog pastatas parduodamas 3 kartus brangiau nei rinkos kaina. Ir čia kalba ne apie braškes už kelis eurus, o apie turtą, kurio vertė skaičiuojama milijonais. Šiaip bendrai kalbant, visa šita istorija apie tai, jog rinkos vertė yra - 70 proc. nuo skelbimų kainos, yra sunkiai įtikėtina. Sakykim, kad vienas durnius tikrai gali įmesti skelbimą už 3 kartus didesnę kainą, bet tvirtinti, jog visi taip daro... Aš būčiau labiau linkęs manyti, kad šiose istorijose yra kažkokie nežinomieji. 1) galima pasiskaityti straipsnį, ten aiškiai parašyta kad 2000 už kvm pastatas naujai renovuotas (berods prabangiai). Rinkos kainos tiesiog nebuvo SF ilgai, nes nevyko jokių sandorių turbūt maždaug nuo 2020. Dabar paaiškėjo kad rinkos kaina SF krito 3-4 kartus nuo buvusios. Nes dabar jau tokios rinkos kainos. Aišku pastatai tušti, galimai pastatai su nuomos srautu gali būti kiek brangesni, ypač jei tikėti kad tie nuomos srautai pastovūs ir nemažės ateityje, kai dabar SF 30+ proc laisvų ofisų. |
|
| 2023-06-07 12:19 #753196 | |
|
https://www.sfchronicle.com/sf/article/real-estate-san-francisco-17414133.php
“Basically, (bidders) were attributing no value whatsoever to the structure itself,” he said. Dar vienas straipsnis apie tuos sandorius. Rinkoj labai daug neapibrėžtumo ir visokių SF, bei pastatui būdingų niunasų. Kitas pateikiamas pavyzdys ne toks drastiškas: "Meanwhile, a few blocks away, on the south side of Market Street, UBS Realty Investors sought a buyer for 455 Market St., a 374,000-square-foot complex that is 80% leased. While the seller sought close to $280 million, or $750 a square foot — pre-pandemic values would have been $900 a square foot — bids received were closer to $500 a square foot, about $187 million." |
|
| 2023-06-07 12:23 #753199 | |
|
Apie tą renovaciją, tai iš viso nesąmonė.
Sukiši į renovaciją 40 mln. ir parduodi už 60 mln. Ir čia kalba apie tą situaciją, kai tau skubiai nereikia pinigų. |
|
|
|
2023-06-07 12:27 #753200
2
|
|
aš tai tikrai nesuprantu kaip galima pagal VIENĄ komercinio NT sandorį San Franciske spręsti apie visą rinką. Tikrai neesu ekspertas San Francisko NT, bet vieno objekto kainą gali įtakoti x+y veiksnių apie kuriuos mes nelabai ir žinom
|
|
| 2023-06-07 12:39 #753204 | |
|
Phantoom [2023-06-07 10:27]: aš tai tikrai nesuprantu kaip galima pagal VIENĄ komercinio NT sandorį San Franciske spręsti apie visą rinką. Tikrai neesu ekspertas San Francisko NT, bet vieno objekto kainą gali įtakoti x+y veiksnių apie kuriuos mes nelabai ir žinom aš irgi nesu SF ekspertas, bet kaip teigiama straipsnyje tai yra du, o ne vienas sandoriai, ir tai yra vieninteliai dideli sandoriai kurie įvykę pastaruoju metu, tai kitų būdų spresti apie kainas ir jų kitimą nelabai yra? |
|
|
2023-06-07 12:47 #753206
1
|
|
|
Siūlau verčiau paimti pavyzdžiu Domus pro ar Duetto. Šie objektai čia pat, situacija žinoma ir kainos šių dienų. Kiek ten nuolaida nuo NAV? 70%? Nu kad ne.
|
|
