Sutinku su dauguma auksciau issakytu argumentu.
Bet investicija i NT man atrodo patraukli del mano infliacijos lukesciu ateinantiems 5-10 metu (cia jau butu atskira tema). Priedo, svarstoma investicija yra tik dalis portfelio, kuris yra diversifikuotas ir per kitas turto klases, tad rizika irgi nera tokia didele portfelio lygmeny.


Niekada akis nekrypo i tokius butus, bet gal tai gali but kaip patraukli investicija nuomos pajamingumo prasme? Ypatingai kalbant apie mazesnius (25-35 kv/m) butus.

Jo verslo saka gera ,bet kokiam mieste uzsiemmus tai.Kaip pvz musu mieste tai sodo nameliai graibstomi deficitai.Butu kapitalo atleikamo ,tai paemei kelis sklypus sodu bendrijoje pigia kaina ir surezgei karkasini namuka ir paleidai nuomai,kaip daroma Klaipedoje.

Monkės biznis čia tikėtis kaimynui brangiau iškišti. O kaimynai bėgdami nuo bado ir nedarbo į anglijas išlėks. Kam tada brangiau parduosi ?
Prie dabartinių gimstamumo ir emigracijos skaičių po 15-30 metų iš viso nerasi kam parduot butų - senukai išmirs, pagyvenę ir jaunimas užsieniuose.
Žinoma, kad kažkas gyvens, bet laisvų ir negyvenamų butų bus daug daugiau.
Daugelis butų supirkėjų dar nesuvokia realybės, supirkinėja po kelis butus iš emigruojančių ir išmirštančių.
Išlaikyti butus reiks, už šildymą mokėti, o jei Lietuvai bus striuka, pakabins NT mokestį visiems ir kasmet didins.

Čia nebent tik su renovuojamais (dar geriau, ruošiamais renovuoti) namais išdegtų. Agresyviai išlupant nuolaidą. O NT kaip infliacijos hedžas su LTV 70/80 pct. svertu iš banko (nesvarbu kad fiksuosis) = savižudybė. Jei plačiai diversifikuoji, geriau pasieškoti partnerių ir pasirūpinti fondu. Bet jei jau plačiai, automatiškai kyla klausimas kurių velnių rinktis LT gyvenamo būsto rinką, kaip infliacijos hedgą? Tokie tatai pasvarstymai iš po švencių...

Todėl ir rašiau aukščiau: vertėtų pastudijuoti NT situaciją UK (nes ten pusė Lietuvos jaunimo, artimiausia mums šalis ). Investuoti į NT visais laikais buvo gerai ... bet ne visur Lietuva - tikrai ne geriausia vieta.

Įdomu būtų pašnekėti apie UK arba kokią Ispaniją, bet kažin ar yra forume bent vienas, galintis ką nors konkretaus papasakoti ?

o ką manote apie nedidelių komercinių patalpų nuomą?Gali būti ir butai pirmuose pastatų aukštuose,ar kitos nedidelės apie 50 - 100 kv.m patalpos,kurias galima nuomoti pvz. advokatų,notarų kontoroms,odontologiniams kabinetams,smulkiems ofisams ir t.t.

Seneli, einama, netgi labai. Centrai, pagrindines gatvės, 'sambūrių' vietos ir prieeigos. Geriausia didieji miestai. LT kom. patalpos (geroje vietoje) yra daug patrauklesne inv. nei gyvenamas plotas.
Svarbiausia būti šalia tako, kuriuo gyvuliai eina gerti....

Kazin ar ilgai tesis ta emigracija ,Sugalvos salys kaip tai pristabdyti.Beje ir taip jau gryztama is UK ir Ireland atsibodo fabrikuose krustis, vis labiau ir labiau isdurineja zmones.O butukai mazom kv., bus reikalingi,manau netiek kiek nedidelio kvadrato namukai,soduose ar priemiestyje.

Vilniuje dirbtinai išlaikoma originali situacija: nors žmonės noriai gyventų Centre/Senamiestyje, šitie rajonai tušti, neužstatyti. Todėl bent jau kol taip bus (o panašu, kad bus ilgai) butai juose turės paklausą net tada kai Lietuvoje liks 1.000.000 gyventojų. Atitinkamai ir jų nuomos galimybės buvo ir bus geros.

Bet aplamai, turėdamas didesnį kapitalą pasižvalgyčiau užsienyje.

Centras ir senamiestis neužstatyti? Originali mintis.

Darriusk, visada vertinu ir per savo asmeninę prizmę .
Jei man kažko nereikia - tai kodėl kitiems to turi reikėti ?
Nuomotis, pirkti butą Centre/Senamiestyje net ir neturėdamas kur dėti pinigų vargu ar tai daryčiau.
Nusipirkti ir laikyti tik retiems atvykimams, kad apsistoti, pernakvoti centre ?
Kaip J.Kazicko namas ?

Gyventi daug patogiau mažyčiuose miesteliuose - Palangoje, Utenoje, Molėtuose, Druskininkuose.
Juk darbui tereikia tik gero interneto ryšio ir ramios darbo aplinkos bute/name/viloje.
Ir tokių žmonių tik daugės - spėju.
Tad ką man patrauklaus galėtum parodyti ?

Toni, per tavo prizme vertinti nereikia, nes tokiu kaip tu vienetai

Nematau nieko orginalaus "europiniame kontekste". Net jeigu medines lūšneles, visokius sandėliukus, lauko tualetus, vieno/dviejų aukštų griuvenas, garažus ir pan. laikyti "užstatyta teritorija", tai vistiek Centre ir Senamiestyje dar lieka daug tuščio ploto.

Gi aplamai Europoje mieste, turinčiame Viniaus teritoriją, paprastai gyvena 2-3 milijonai gyvetojų.

Dariau, nedarykime iš Vilniaus kaimo Šanchajaus. Jis gražus toks koks yra
O centre kainos bent Vln ne tokios ir didelės lyiginant su naujom statybom

Norėjai pasakyti nedarykime iš Vilniaus kaimo Ženevos. Šanchajus čia ne prie ko. Nors kaip tik "šanchajumi" mes ir vadiname Šnipiškių lūšnyną - ypač "gražų" rajoną centrinėje Vilniaus dalyje.

Lietuviai - kaimo žmonės, todėl supuvusios medinės lūšnelės miesto centre jiems ypač gražios.

tai kaip ledynmečio reliktas - man visai patinka

Truputėlį statistikos.Plotas (km2),Gyventojų skaičius (mln) ir gyventojų tankumas (žm/km2)-Vilnius-401,0.523,1304;Paryžius-105,2.203,20909,;Berlynas-892,3.504,3842;Amsterdamas-219,0.780,3561;Londonas-1572,8.174,5262;Viena-414,1.731,4181.
Bet...Kiekvienas miestas turi savo istoriją.Valingais kokios nors valdžios veikmais kartais ištisi kvartalai išnyksta nuo žemės paviršiaus žaibu.Tarkim Pekine,tam pačiam Šanchajuj ir daugybėje kitų milijoninių Kinijos miestų.O Abu Dabyje (JAE) mūsų kimis žiūrint visiškai neseni (apie 20m) ir 7-11 aukštų daugiabučiai buvo kosminiu greičiu perstatomi į 30-40 aukštų milžinus dėl naftinių dolerių ir kitokių investicijų anplūdžio.Mums tokie kraštutinumai negresia.Todėl socialiai,ekonomiškai ir psichologiškai susiformavusi inercija tam pačiam Vilniaus klaikiame šanchajuje gali pasitarnauti geram dalykui.Ir būtent-atverti kelią ženkliai pažangesnėms statybų technologijoms,kurios pastoviai papildo rinką.Kadangi taip vadinamų išmaniųjų arba protingų namų atsiradimo procesas yra labai ištęstinis ir net neįsivaizduoju ar jis gali būti baigtinis,tai kiekvienas pavėluotas dešimtmetis sutankinant miesto centrinius rajonus ir gali suteikti galimybę atverti kelius tai technologinei pažangai.Nors realybėje,deja,dar ženkliai daugiau kaip pusė naujos statybos ir tuose pačiuose centriniuose Vilniaus rajonuose yra visiškas mėšlas.Džiaugtis galima nebent tuo,kad vieną kitą mėšliną projektėlį rinka adekvačiai ir priima.Nenoriu vardint konkrečių statinių,kad netektų tampytis teismuose (neturiu tam nei laiko,nei noro).

Nekalbėkime apie miestus, kuriuose gyventojų daug daugiau, negu visoje Lietuvoje.

Igametė patirtis vienareikšmiškai sako, kad kompaktiški nedideli miestai, kokiu galėtų būti Vilnius, žymiai ekonomiškesni ir patogesni, negu išdrabstyti didelėje teritorijoje. Milžiniškoje (lyginant su tankumu) Vilniaus teritorijoje vamzdynams, gatvėms, šaligatviams elektros, telefono ir t.t. kabeliams sunaudota gal 5 kartus daugiau pinigų, negu reiktų kompaktiškam miestui, kokius matome Europoje. Tokių be logikos ilgų gatvių ir vamzdynų priežiūrai vėlgi reikia daug daugiau pinigų. Transporto kamščiai irgi Vilniaus "specifika" - normaliam mieste jų nebūtų.

Vilnius, kaip ir kiti Rusijos (SSSR) miestai buvo vystomas apimant kuo didesnes teritorijas dar ir todėl, kad karo atveju būtų mažiau sugriovimų: ant kompaktiško miesto reiktų užmesti daug mažiau bombų kad sugriūtų. Ta pati "rusiška architektūrinė mintis" galioja ir dabar. Nors iš tiesų tai dabar Vilnius vystomas bele kaip, be jokios logikos ir prasmės.

OpTiiX

sia Ideja mane senai kankina, o kokios grazos is nuomos tikites? kalbu savi + skolinti, buto nupirkimo kaina, ir metinis srautas is nuomos. Kokios grazos tikites?

Mano pamastymai.

1. UAB islaidos - buhalterija menesis nu minimum 200-300lt, kad apsiimtu tvarkyti,kokia firmele, jei nenorim sukelti NT i viena imone, kuri vykdo ir kitas veiklas. Cia tada pelno mokestis 5 proc, ir nekilnojamo turto mokestis. Nusidevejimas pagelbes maziau moketi pelno mokescio, nors jis ir taip bus nedidelis nes pelnas bus gaunamas tik is tu keliu butuku nuomos, bet vis maziau moketi, tuo paciu kaip Siaures vejas sake dalinai susimazins, NT turto mokestis.

2. UAB vykdo veikla kuri generuoja pastovu pelna, ir ant jo perkami sie butai.

Pelno mokestis mano situacijoj 5 proc, nuo pelno. Moketinos palukanos uz paskola ir kiti aptarnavimai del gavimo paskolos nurasomi i islaidas, mazinuos moketina pelno mokesti.

Mano planas yra butas Nr. 1 laukiu atsakymo kokia kaina sugeneruos pardavejas. Realiai noriu kad butukas isigytas butu zemiau esamos rinkos vertes, be jokiu tarpininku ir panasiai, tai mazdaug gautusi kaina nuo skelbimu - 20 proc, ir tai yra realu kei neskubi.. sis pirkinys jei suderesiu kiek noriu, butinai pranesiu. Nuo mano sumos generuos pries mokescius 12 proc investicine graza. Ir bet kuriuo momentu, net isigijes galesiu parduoti 20proc brangiau nei pirkau... nes pardavejas gyvena Vilniuj ir jam butas Kaune nasta ale..

Jei nepavyks issimusti kainos tada pries mokescius gausiu 10 proc graza.


Planas panasus kaip Optix, tik man si investicija reikalinga, ir del diversikavimo, ir del pinigu nuvertejimo ir del kitu dalyku, tai idomus zaidimas svertais ir bandymas susipazinti su NT pulsu..

isigyto butuko verte vadinkim 50000Lt - generuojamos pajamos jei visi menesiai uzimti,pastarasis nuominikas kur db gyvena jau du metai sedi, nuoma moka ta diena kai tik reikia.. 6000LT PER METUS. Butas tvarkingas vidus suremontuotas, plastikas, durys, na balkona reiktu aptvarkyti, bet jei nerukai jis beveik nereikalingas..

Toliau, bandysiu zygiuoti i bankus pasisneketi, mastau rytoj, kaip siai dienai su busto paskolom.

Nupiesiu paveiksla kad turiu butuka nutrenksiu nuomos sutarti, zmogus kuris nuomoja gauna normalias pajamas, gales bankas ir ji prazonduoti, ir nusakysiu kad mano pajamos 2500lt i rankas.

ir prasysiu nuomos srauta prijungti prie mano menesiniu pajamu , gausi kad turiu 3000lt i menesi.

Pasiziuresim kokias salygas pasiulys ir kokio dydzio paskola gausiu, noretusi 200klt. siai dienai palukanos apie 3.5 proc.

Bankas prasys inesti paju, tai vietoj to uzstatysiu turima butuka, tai gausis 50klt savu ir 150klt skolintu..

Uz gauta paskola isigijami vel panasus bustukai, tik isiaiskinsiu ar galima paskola naudoti dalimis, tegul skaiciuoja savo palukanas iskarto po pirmo pirkimo, bet ar galiu pirkti kelis NT objektelius sau savo mociutei, mamai,is tos paskolos.


isigijami 3 butukai is paskolos lesu 1 is savu 200klt + 20klt remontukai ir panasios islaidos. viso 70klt savu 150klt skolintu su 3.5 proc palukanom.

4 panasus butukai generuos ( optimistinis variantas 24000lt metiniu nuomos pajamu)

70klt nuosavi - investicine graza pries mokescius - 34 proc metiniu

220klt skolinti ir savi - investicine graza pries mokescius - 10.9 proc metiniu


Toliau nuomos nesamos pajamos sudedamos i paskolos grazinima, dadedamos asmenines pajamos, ir butukai ismokami per 4 metus, jei sekasi greiciau... Turima NT turtas su pastoviu pajamu srautu, kuri galima uzstatineti bankui, igavus patirties imtis kitu panasiu niuansu ir zaidimu su svertu.

Vokietijoj vieno kambario butukas kainuoja 80-70keur - menesine nuoma 500eur
Anglijoje vieno kambario butukas kainuoja 80-70 k svaru - menesine nuoma 700 svaru

Kokie skaiciai gaunasi galite pasiskaiciuoti, kainos paimtos is vietoviu kur issinuomoti sunku.

P.s nieks nekalba apie senos statybos butuku amzina laikyma, NT juda cikliskai tikslas nupirkti zemomis kainomis, gauti pastovias nuomos pajamas, stebinti NT kainas ir nuomos kainos santyki, nustatyti kad NT rinka issipucia, parduoti NT, laukti kainu kritimo, arba ieskoti geresniu investiciju,,,

p.s issimokejai viena butka, ieskai kito vel perki, tik cia reikia pirma su bankais pasiskalbeti, kaip jie aplamai ziures, bet jiem patinka mokus klientai... ir tokiu budu gali per laika 10-15 butuku susipirkti, poto uzstatyti srauta isigyti didesni komercines paskirties objekta ir panasiai, svarbiausia pagauti zaidimo taisykles,. bandysim

2 mantas0

panašu į gan paprastą planą, bet ar jis tikrai gali iveikti? keletas kontridėjų:
1. 12% nuomos pelningumas atrodo pakankamai įspūdingai, o tai jau panašu į informacijos asimetriją rinkoje ir tikėtina, kad arba to buto kaina pakils arba nuoma nukris, nes kiek spaudoje rašo, tai iš nuomos galima tikėtis 7-8% nominalaus pelningumo.
2. abejočiau, kad bankas suteiktų žmogui su 2,5 kLTL alga 150 kLTL paskolą verslui (ne būstui) už 3,5%, nes suma maža, o rizika aukšta ir daug administracinio darbo.(anksčiau buvo 2 bankai, kurie finansuodavo turtą, o ne pinigų srautą, bet visi žinome, kuo tai baigėsi).
3. 150k paskolą planuoji grąžint per 4 m.? atsižvelgiant į 72 kLTL nuomos pajamas per 4 m., iš algos kiekvieną mėnesį reikėtų atiduoti 1,8 kLTL, kas reiškia, kad pragyvenimui telieka 700 LTL. galėsi įrodyti, kad ir už minimumą galima gyventi
gal ką ir praleidau...
P.S. jei tikrai pavyktų nusipirkti butą su 12% nuomos pelningumu - būtų tikrai super.