Logika paprasta - didesne graza. Visi NT fondai taip daro.

Tarkim turi 100 EUR be svarto ir gauni 7 EUR grynos nuomos. Tavo graza ant tavo 100 EUR - 7%.
Dabar paimam tuos pacius 100 EUR ir papildomai pasiskolinam 100 EUR. Svertas 50%, sumoki palukanu 3%. Gali uz tai nusipirkti turto uz 200 EUR, kuris generuos 14 EUR. Tai po palukanu sumokejimo tau lieka 11 EUR.Graza ant tavo 100 EUR - 11%.

11%-7% = 4% tavo papildomai uzdirbti su svertu.

Leto Pelno analize apie BHR

"Jei su 2.8% palūkanomis BHF moka ~5.5 mio eurų per metus skoloms aptarnauti, tai su 4.7% mokės 9.3 mio eurų. Jei fondas toliau generuos ~20 mio eurų per metus iš nuomos, ~6 mio skirs darbinėms reikmėms, o dar 9-9.5 mio paleis skolų aptarnavimui, investuotojams liks 4.5-5 mio eurų per metus."

"Kokia turi būti vieneto kaina, kad 2.8 centai sudarytų ~5% metinės grąžos ? Maždaug 56 centai."


panašiai kaip ir minėjo estukas per pristatymą metų pradžioje, kad prie 5% EURIBOR dirbs ant nulio.

Čiukas iš lėto pelno ir lėto svorio metimo blogo apie REIT raukia panašiai kaip ir apie boksą. Ar taip jau sunku viešai skelbiamas ataskaitas atsiverst su paskolų sąlygom skelbiamom? O Kerpius irgi nenuklausė. Estas apie 3% Euribor kalbėjo.

2022 H1 pinigų kaina 2,8% prie nulinio EURIBOR, t.y 1518kEUR

pinigų kainai pasiekus 6,87% gaunasi apie nulis pelno. (Pajamos - administracines - palūkanos = 4482-726-3757 = -1 )
Laikant kad marža nesikeičia, prie euribor >4% kaupiasi vanduo į BHR valtį

tikėkimės kad pavyks kažką parduoti ir pajamos kils esamų objektų

Occupancy rates in the office segment were strongly impacted by the completed Meraki office development. The building was commissioned in September with an occupancy rate of 23.4%. Excluding the Meraki building, the office segment remained strong at around 97.6% occupancy during Q3 2022.

https://view.news.eu.nasdaq.com/view?id=bdb8d4cfd5bde31fede27b9c715a451a1&lang=en


Taip truputi liūdnokai atrodo. Jeigu pinigų nesuvalgys palūkanų didėjimai, tai gali suvalgyti Meraki tuščio stovėjimas.

EDIT.
Dar radau įdomių minčių, kurių anksčiau nežinojau/neatkreipiau dėmesio.

As of 30 September 2022, 84.2% of total debt had fixed interest rates while the remaining 15.8% had floating interest rates.
<...>
The Fund aims to maintain the fixed interest rate proportion at approx. 80% at any time. Uncertainty surrounding European economies and increases in EURIBOR led to a decision by the Management Board of the Fund to enter into new interest rate cap agreements and increase the fixed rate portion back to 80%. During Q3 2022, new interest rate cap agreements were signed for North Star, Galerija Centrs, CC Plaza and Postimaja, LNK, Vainodes, Kontor SIA and the Europa SC at a strike price between 2% and 3% to limit potential interest rate risk in the Fund.
<...>
The Fund’s team aims to prolong or refinance most of this debt by the end of 2022

Tik minusas, jog nemaža dalis paskolų baigiasi 2023 m.


P. S. arba aš anksčiau nepastebėjau, arba BHF ataskaitos tapo labai išsamios.

Q3 not great.
Kazkiek dziugina gerejantis prekybcentriu uzimtumas.

SC Europa
Q1 81.8%
Q2 84.5%
Q3 87.3%

Galerija Centrs
Q1 74.1%
Q2 77.2%
Q3 80.5%

Kodėl čia niekas nerašo apie nesėkmes Švedijoje ir pasitraukimą iš Stokholmo biržos? Ar švedų investuotojams pinigai bus grąžinami iš kitos kišenės?

Nes nėra jokios nesėkmės. Fondas toliau sėkmingai listinguotas Stockholme, tik kita forma:
https://www.nasdaqomxnordic.com/etp/alternative-investment-funds/aif-info?Instrument=SSE273268&name=Baltic%20Horizon%20Fund%20SDR&info=0

Casho likę nepilni 5 m. kas daugiau vienetų prilaikot galit klustelt estuko seminare, kur tas kauptas dividendų fondas nuo covido, kurį vis žadėjo išmokėt Čia gražiai buvo pavadinta dividendų politikos pakeitimas iš ketvirtinių į pusmetinius, bet po derybų su bankais dėl gero šmoto skolos refinansavimo (2022-23 m.) pasimatys ar čia politikos keitimas ar divų kirtimas buvo. P.s. logiška buvo stabdyt divus, nes smarkiai išaugus skolos aptarnavimo kaštams ir turint tokį "navarą" iš 3 brangiausių fondo objektų galima įkliūt smarkiai, kai objektus ne pats pardavinėsi, o kreditoriai tarsis už tave.

DJD, Europa ir Meraki suvalgė. Plius Meraki dar dabar valgo, nes tuščias stovi.

Metų pabaiga, todėl po truputi galima pradėti burti iš tirščių ir skaičiuoti viščiukus.



Darant prielaidą, jog niekas nesikeis, metų pabaigai gali pinigų prikaupti iki 5,9 mln. Eur (4,5+0,7 x2 mėn.).

Per pirmus du pusmečius išmokėjo 3,12 mln. Eur. Už antrą pusmetį "skoloj" 3,12 mln. Eur.
Turime šias neigiamas prielaidas:
1. Meraki stovi iš esmės tuščias;
2. Neramūs laikai dėl palūkanų ir skolų refinansavimo;
3. kitos???

Jeigu grąžintų skolą, BHF liktų 2,78 mln. Eur. Atsižvelgiant į neigiamas prielaidas, sakyčiau, kad nelabai realus variantas.
Jeigu išmokėtų 1,56 mln. Eur, metinis pajamingumas prie dabartinės kainos būtų 5,79 proc.
Jeigu nieko papildomai neišmokėtų, metinis pajamingumas - 3,86 proc.

Tikėtina, kad beveik visų pirkimo kaina yra didesnė nei dabartinė.

Mano nuomone, labiausiai tikėtinas variantas, jog už antrą pusmetį gausim lygiai 0 Eur arba labai simboliškai (mažiau nei 1,56 mln.) ir tik todėl, jog parodyti, kad dividendai mokami. Nors pagal finansinę situaciją neturėtų taip būti daroma.


Kokios jūsų nuomonės?

Lapkričio 19d. obligacijų išpirkimas, tai 4,1mln (išpirkimas ir pusmečio palūkanos) turėtų nusirašyti. Ar tą darys iš sukaupto pelno? Jei taip, tada liks 0,4 mln eur ir mažiau įsipareigojimų, bet klausimas kaip tada su dividendais?

https://view.news.eu.nasdaq.com/view?id=b62e95292f0af563f83476022f4adc429&lang=lt

Pataisykit, galbūt, iš kažkur kitur paims tuos pinigus.

Baltic Horizon Fund plans a sustainability-linked bond programme

https://view.news.eu.nasdaq.com/view?id=b4e45db92426582ccaf0b3bbe5f451293&lang=en

Tvariai judam link 0,5 eur.

Kas bus pasiekus šią kainą? Ar tai bus įvykęs kažkoks apsivalymas? Ar su ta kaina atsiras kažkoks super-duper patrauklumas? Ar dar kažkas?

Bus pizdiec 😄

panasu kad naujas bondas bus mirk arba gyvenk klausimas, todel eis aukstai 10+% zonoj uz kelis metus. ir manau pagrindiniai investuotojai bus tie patys dabartiniu obligaciju turetojai. Dabar prioritetas bus refinansuot obligacijas ir tai darys betkokia kaina, tad nematau tikslo laikyt akcijas, geriau pirkt obligacijas

nu kur tau 10+, cia ne kokie creditstar. bus kokie 6-7%.

Man tai toks jausmas, kad BHF yra laisvo kritimo pagreityje.
Tiek iki 1 Eur, tiek iki 0,9 Eur, tiek iki 0,8 Eur dar buvo žmonių, kurie norėjo įsigyti. Kažkas naujai, kažkas susimažinti kainos vidurkį. Kuo toliau, tuo mažiau atsiranda perkančių.

na įdomu kiek bus, aš spėčiau jog arčiau es_ne įvardinto skaičiaus